Lo Studio legale e tributario LTD dell'Avv. Nicola di Stefano con sede in Roma Eur Palasport e Milano Repubblica offre assistenza specialistica a privati e società nelle operazioni di acquisto e vendita di immobili, previa consulenza personalizzata. In particolare lo studio assiste e tutela i clienti nella stesura dei contratti preliminare alla vendita di un immobile, ovvero nella proposta irrevocabile di acquisto e successivo preliminare di vendita od acquisto, nella consapevolezza dell'importanza di tali contratti ai fini della positiva conclusione del trasferimento immobiliare.

1. Qui di seguito alcune sentenze recenti della Cassazione sull'argomento:

Un contratto preliminare non può considerarsi concluso se non vi è accordo su tutti gli elementi essenziali tra le parti. L'assenza di consenso su tali elementi preclude la conclusione del contratto, anche nella forma del c.d. "preliminare di preliminare"(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 18043 del 1 luglio 2024).

Nel contratto preliminare di vendita di bene immobile, l'indicazione del bene può essere anche incompleta e mancare dei dati catastali e degli altri elementi distintivi del bene, purché il bene sia determinato o determinabile, anche per relationem. Ai fini della validità del preliminare non è necessaria l'indicazione completa di tutti gli elementi del futuro contratto, ma è sufficiente l'accordo delle parti sugli elementi essenziali (Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 19334 del 14 luglio 2025).

Ai fini della validità del contratto preliminare di vendita immobiliare rileva, anche in ipotesi di indicazione incompleta degli ordinari elementi identificativi, il riscontro dell'intervenuta convergenza delle volontà delle parti, sia pure ricavabile aliunde o per relationem.(Nella specie, la S.C. ha accolto il ricorso avverso la decisione la quale aveva escluso che l'avvenuta consegna, con conseguente redazione di verbale di consistenza e di presa in consegna dei locali firmato da entrambi i contraenti, fosse circostanza idonea a riscontrare la volontà delle parti di trasferire la proprietà dell'immobile descritto con la sola locuzione "superficie coperta di metri quadrati 598 al netto delle superfici condominiali, con entrata autonoma secondo quanto prenotato dall'amministrazione su planimetria di progetto"). (Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 5031 del 26 febbraio 2025).

Ai fini della validità del contratto preliminare non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando per converso sufficiente l'accordo delle parti sugli elementi essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto ex lege è atto scritto come per il «definitivo», è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni ma idonei a consentirne l'identificazione in modo inequivoco, avere le parti inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purché, appunto, l'intervenuta convergenza delle volontà sia comunque, anche aliunde o per relationem, logicamente ricostruibile. (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8810 del 30 maggio 2003).

2. Qui di seguito andiamo a individuare ed esaminare gli elementi essenziali del cd. compromesso:

Innanzitutto è da dire che nel compromesso di vendita si devono inserire: 

(i) dati anagrafici di venditore e acquirente, 
(ii) descrizione dettagliata dell'immobile con i dati catastali, 
(iii) prezzo pattuito e le modalità di pagamento (inclusa l'eventuale caparra), 
(iv) data entro cui avverrà il rogito, 
(v) garanzie del venditore riguardo all'assenza di ipoteche e altri vincoli. 

È importante prevedere anche clausole accessorie come le penali in caso di inadempienza. 

Dati anagrafici: Nome, cognome, codice fiscale e residenza di tutte le parti coinvolte. 

Descrizione dell'immobile: Indirizzo completo, dati catastali (foglio, particella, subalterno), categoria catastale e una descrizione dettagliata degli spazi, inclusi eventuali pertinenze come cantina o garage. 

Prezzo e pagamento: Il prezzo totale di vendita, l'importo della caparra confirmatoria versata e le modalità di pagamento. 

Data del rogito: La data entro cui dovrà essere stipulato l'atto notarile di compravendita definitivo. 

Consenso delle parti: La dichiarazione esplicita del consenso di venditore e acquirente alla compravendita. 

Garanzie del venditore: Dichiarazione che l'immobile è libero da ipoteche, pignoramenti, vincoli e che non presenta abusi edilizi, allegando la documentazione necessaria come l'APE (Attestato di Prestazione Energetica) e la visura catastale aggiornata. 

Clausole aggiuntive

Clausole sospensive: Condizioni che, se non soddisfatte, possono annullare l'accordo (ad esempio, l'ottenimento del mutuo entro una certa data). 

Penali: Prevedere le conseguenze economiche in caso di inadempienza di una delle parti. 

Stato di fatto dell'immobile: L'obbligo di consegnare l'immobile nello stato di fatto concordato.

Note su eventuali irregolarità: Dichiarazione di eventuali irregolarità presenti sull'immobile. 

Lo Studio legale e tributario LTD dell'Avv. Nicola di Stefano con sede in Roma Eur Palasport e Milano Repubblica offre assistenza specialistica a privati e società nelle operazioni di acquisto e vendita di immobili, previa consulenza personalizzata. In particolare lo studio assiste e tutela i clienti nella stesura dei contratti preliminare alla vendita di un immobile, ovvero nella proposta irrevocabile di acquisto e successivo preliminare di vendita od acquisto, nella consapevolezza dell'importanza di tali contratti ai fini della positiva conclusione del trasferimento immobiliare.

Roma-Milano, 11.12.2025 
Avv. Nicola di Stefano