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La Suprema Corte ha affrontato recentemente la delicata questione del recesso legale al contratto di locazione, nel caso di specie da parte del conduttore.

Il conduttore, in particolare, può esercitare il recesso legale in presenza di presupposti specifici ovvero per "gravi motivi". La ricorrenza dei gravi motivi tuttavia è una valutazione rimessa all'apprezzamento del giudice di merito. Nello specifico, il giudice di merito deve considerare le peculiarità del caso concreto e, in particolare, le caratteristiche soggettive del conduttore e della sua specifica organizzazione aziendale.

Nella fattispecie, una società aveva receduto da un contratto di locazione di un albergo, citando gravi motivi alla riduzione dei ricavi causata dalla crisi economico-finanziaria. Il locatore riteneva che la conduttrice non avesse dimostrato che gli effetti della crisi avevano influenzato l'attività alberghiera e, di conseguenza, il contratto di locazione.

La Suprema Corte, esaminando la questione, ha ricordato che, si sensi dell'art. 27, ultima parte della. Legge n. 392 del 1978, le ragioni che consentono al locatario di liberarsi in anticipo del vincolo contrattuale devono essere determinate da eventi estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, che rendano particolarmente gravosa la prosecuzione dello stesso. La gravosità deve avere una connotazione oggettiva e non può essere basata sulla valutazione unilaterale del conduttore riguardo alla convenienza di continuare il rapporto locativo. Inoltre, tale gravosità deve superare il normale rischio contrattuale e, se riguarda l'attività di un'azienda, deve incidere significativamente sull'andamento complessivo dell'azienda stessa, anche se di rilievo nazionale o multinazionale, e sulle sue varie articolazioni territoriali.

In particolare, un grave motivo che legittima il recesso del conduttore può essere un cambiamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all'attività imprenditoriale), successivo e oggettivamente imprevedibile (al momento della stipula del contratto), che costringa a espandere o ridurre la struttura aziendale in modo tale da rendere particolarmente onerosa la prosecuzione del rapporto locativo.

La Cassazione conclude ribadendo che la valutazione riguardo la presenza di tali gravi motivi è una valutazione di fatto, affidata al giudizio del giudice di merito e sottratta al controllo di legittimità se non sotto il profilo motivazionale.

Si tratta, in sostanza, di quelle situazioni in cui è facile prevedere l'insorgenza di un conflitto tra le parti giustificato dalla impossibilità di normare e contrattualizzare tutti quei accadimenti socio-economici che possono influenzare l'esercizio della attività commerciale. 

Va da sè che questa variabile finisce per incidere in negativo sul mercato delle locazioni commerciali e, prima ancora, su quello delle compra-vendite commerciali che devono scontare anche anche questi fattori.

Roma, lì 25.10.2023
Studio Legale Tributario LTD
Avv. Nicola di Stefano

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