RESPONSABILITA' NOTAIO OMESSA VERIFICA DEI REGISTRI IMMOBILIARI

Lo studio legale LTD Roma Eur e Milano offre consulenza e assistenza legale riguardo alla attività notarile e osservanza degli obblighi e doveri del notaio incaricato della stipula di un rogito notarile. In particolare, gli avvocati presso le sedi Roma eur e Milano Repubblica assistono il cliente nelle cause civili di risarcimento danni a seguito di errori ed omissioni del notaio nell'esercizio della pubblica funzione.

Il notaio investito della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare ha l’obbligo, derivante dall’incarico conferitogli dal cliente, di procedere alla preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, di procedere alla preventiva verifica delle risultanze dei registri immobiliari (attraverso la loro visura), nonché di informare il cliente sull’esito dell’indagine e, nell’ipotesi di constatazione di presenza di iscrizioni pregiudizievoli, di sconsigliare la stipula dell’atto. Tali attività costituiscono oggetto della prestazione d’opera professionale svolta dal notaio in favore del cliente.

Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, pur essendo il notaio tenuto, quale professionista, ad una prestazione di mezzi e comportamenti e non di risultato, l’opera di cui è richiesto “non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive, necessarie perché sia assicurata la serietà e la certezza dell’atto giuridico da rogarsi ed in particolare la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti dell’atto” (cfr.. Cass. Civ., sez. III, 19 giugno 2013, n. 15305, Cass., Sez. Un., 31/7/2012, n. 13617, conf. Cass. Civ., sez. III, 2 luglio 2010, n. 15726, Cass. Civ., sez. III, 29 novembre 2007 e Cass. Civ., sez. III, 26 gennaio 2004, n.1330).

La sussistenza di tale obbligo è stata argomentata dapprima muovendo dal combinato disposto degli artt. 2913 c.c. e 28 della Legge Notarile (in ragione della funzione pubblica del notaio), nonchè dagli artt. 4 e 14 del D.P.R. n. 640 del 1972, in base ai quali il notaio è tenuto all’attività di verifica catastale ed ipotecaria, al fine di accertare la condizione giuridica ed il valore di un immobile - attività peraltro distinta dalle normali indagini prodromiche alla stipulazione dell’atto - (in tal senso Cass., 23/7/2004, n. 13825).

In questo modo il legislatore garantisce la sicurezza e la certezza delle informazioni che si rinvengono nei pubblici registri a tutela dell’interesse pubblico a una sicura circolazione giuridica dei beni e a tutela dell’affidamento dei terzi.

Le parole del giurista Carnelutti “Tanto più notaio, tanto meno giudice” esprimono in maniera inequivocabile l’essenza di questo mestiere e delle sue implicazioni: quanto più il notaio fa bene il suo lavoro - e cioè accerta ed interpreta la volontà delle parti (cioè delle persone) che concludono un contratto e redige in modo conforme alla legge e con chiarezza le relative clausole - tanto meno c’è bisogno di ricorrere al giudice (e cioè tanto minore è il rischio che l’atto notarile sia fonte di cause). Ed è proprio per questo che il notaio non può ricevere atti espressamente proibiti dalla legge (art. 28 legge not.) e ha l’obbligo di essere certo dell’identità delle parti (art. 49 legge not.) e di indagarne personalmente la volontà (art. 47 legge not.). Si tratta di obblighi particolarmente severi la cui inosservanza comporta, oltre alla responsabilità civile, anche la responsabilità disciplinare del notaio (che può essere sospeso e nei casi più gravi destituito), e può essere fonte di responsabilità penale (per il reato di falso in atto pubblico).

L’inosservanza dei suddetti obblighi genera a carico del notaio – quand’anche lo stesso sia stato esonerato dalle visure – una responsabilità contrattuale per inadempimento del contratto di prestazione d’opera professionale, secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’art. 1176, co. 2 c.c., e della buona fede, a nulla rilevando che la legge professionale non faccia riferimento a tale responsabilità, posto che essa si fonda sul contratto di prestazione d’opera professionale e sulle norme che disciplinano tale rapporto privatistico (Cfr. Cass. Civ., sez. III, 5 dicembre 2011, n. 26020, conf. Cass. Civ., sez. III, 28 novembre 2007, n. 24733 e Cass. Civ., sez. III, 11 gennaio 2006, n. 264; in senso contrario Cass. Civ., sez. III, 13 giugno 2013, n. 14865 nonché Cass. Civ., sez. III, 1 dicembre, 2009, n. 25270).

Si è quindi affermato che la responsabilità del notaio è esclusa solo in caso di espresso esonero (per motivi di urgenza o per altre ragioni), previsto mediante apposita clausola appositamente inserita nella scrittura, che come tale non deve considerarsi una mera formula di stile bensì una parte integrante del contratto, purché sia giustificata da esigenze concrete delle parti (v. Cass., 1/12/2009, n. 25270).

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