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 ROMA - MILANO

RESPONSABILITA' DEL NOTAIO

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Il tuo notaio ti ha redatto un atto nullo?

 

Il tuo notaio ti ha rogitato una compravendita immobiliare omettendo di effettuare le visure ipo-catastali dalle quali avrebbe potuto rilevare iscrizioni pregiudizievoli? 

 

Il tuo notaio ha stipulato unatto senza aver accertato lo stato di fallito dell'altra parte?

 

Il tuo notaio ti ha redatto un atto senza averti suggerito il trattamento fiscalmente più favorevole? 

 

Il tuo notaio ha omesso la trascrizione dell'atto rogato?

 

* * * * *

Di seguito una panoramica sulla responsabilità del notaio.

 

Quando si parla di responsabilità del notaio, occorre considerare che il notaio da una parte è un libero professionista, dall’altra parte è un pubblico ufficiale, al quale l’ordinamento attribuisce l’importantissima funzione di conferire all’atto da lui ricevuto la c.d. “pubblica fede”, con la conseguenza che egli, nell’esercizio delle sue funzioni, deve necessariamente assumere un comportamento imparziale, osservando scrupolosamente la legge, che è la fonte principale dei suoi doveri.

 

Oggi è definitivamente riconosciuto il principio generale, in base al quale l’inadempimento agli obblighi assunti dal notaio in forza del contratto è fonte di responsabilità contrattuale ed egli, pertanto, risponde nei confronti del cliente delle proprie inadempienze; quale professionista incaricato dal cliente di svolgere un determinato incarico professionale (inquadrabile nel contratto di mandato), il notaio risponde, ai sensi dell'art. 1228 c.c., anche dell'operato dei propri ausiliari.

 

La giurisprudenza riconoscendo al cliente la possibilità di ottenere il risarcimento del danno tutte le volte in cui il risultato raggiunto dal notaio non risponda agli standards che si vanno delineando.

 

L’attività che il notaio deve compiere per il suo cliente va ben oltre il semplice rogito dell’atto pubblico: egli, infatti, ha il dovere di attivarsi al fine di consentire alle parti di raggiungere l’obiettivo programmato.  In altri termini, l'opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell'atto, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive, necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi ed in particolare la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti dell'atto.

 

Esempi di attività dovute dal notaio:

  • il notaio è tenuto ad accertare l’identità delle parti;
  • il notaio è tenuto ad accertare l'esistenza dei poteri rappresentativi;
  • il notaio è tenuto a compiere le visure catastali, anche in assenza di una espressa richieste del cliente in tal senso e deve, in particolare, informare il cliente circa le risultanze dei registri immobiliare e, inoltre, nei casi in cui risultino presenti iscrizioni pregiudizievoli, deve svolgere un'attività di dissuasione del cliente dalla stipula dell'atto: pur in presenza dell'esonero predetto, il notaio comunque è responsabile quando anche avesse avuto il semplice sospetto dell'esistenza di formalità pregiudizievoli;
  • fra le attività del notaio vi è la consulenza fiscale: ha il preciso dovere di consigliare al cliente il trattamento fiscalmente più favorevole;
  • oltre alle attività che precedono il rogito, il notaio ha una serie di doveri con riferimento alle attività successive, tra le quali si segnala l'attività di trascrizione dell'atto rogato.

 

In tutti i casi in cui il notaio ometta di svolgere le attività richiamate, egli è chiamato a risarcire il danno che sia derivato al proprio cliente.

 

Una volta accertata la sussistenza della responsabilità in parola, il professionista può addirittura essere condannato al risarcimento del danno in forma specifica: è stato così statuito che il notaio debba, sia pure a determinate condizioni, procurare la cancellazione della formalità pregiudizievole che colpisca il bene, formalità non rilevata nel corso delle visure ipocatastali non diligentemente eseguite.

 

È stato invece negato rientrare nell'ambito della detta prestazione l'accertamento della solvibilità del compratore nel caso di pagamento dilazionato ovvero il fatto di dover consigliare alla parte l'effettuazione di specifici accertamenti.

 

Allo stato attuale della giurisprudenza, l'onere probatorio grava sul cliente, il quale deve dimostrare, tra le altre cose, che con ragionevole certezza avrebbe conseguito una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il professionista avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione;  a carico del cliente, che si assuma danneggiato, vi è l’onere di dimostrare l’inadempimento del notaio, i danni che ne siano derivati e il nesso di causalità.

 

Secondo un recente orientamento giurisprudenziale, la prescrizione inizierebbe a decorrere dal momento in cui il danno si manifesta all'esterno divenendo percepibile, mentre secondo l'orientamento tradizionale il tale momento andrebbe indicato nella data di stipulazione dell'atto.

 

* * *



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