RESPONSABILITA' AGENZIA IMMOBILIARE

L’acquisto di una casa è un’operazione molto delicata in quanto necessita di vari contratti da stipulare e di una molteplicità di valutazioni da effettuare ed aspetti da considferare.

Per cui è fondamentale per la buona riuscita dell'operazione affidarsi a legali esperti del settore in grado di offrire, a differenza delle agenzie immobiliari, attività di consulenza ed assistenza nelle varie fasi della compravendita.

Il nostro studio è composto di avvocati esperti nel settore immobiliare che vi tutelano nei confronti della agenzia e del venditore o costruttore e che vi assistono in tutte le fasi dell'acquisto dell'immobile a partire dalla fase delle trattative.

Qui di seguito alcune indicazioni per chi è alla ricerca di una casa da poter acquistare.

1) Innanzi tutto diffidate delle agenzie immobiliari. Se proprio non potetate fare a meno fatevi assistere da un legale esperto in diritto immobiliare. In questo modo potrete evitare di coinvolgere diretamente l'agenzia immobiliare che spesso è incompetente e pretende provvigioni esagerate che spesso rischiano di far saltare trattative che senza l'intervento dell'agenzia sarebbero potute andare in porto

2) Se proprio non potete farne a meno, quando si entra in un’agenzia immobiliare occorre innanzitutto assicurarsi che il soggetto con cui si interagisce sia un agente immobiliare regolarmente iscritto al Ruolo Mediatori presso la Camera di Commercio.

3) Pretendere che l’agente utilizzi i moduli depositati presso la Camera di Commercio per la stipulazione di qualsiasi atto, conservarne una copia e assicurarsi che tutti i documenti:

- siano scritti in modo chiaro e comprensibile. In caso di dubbi non esitare a chiedere delucidazioni all’avvocato;

- indichino i dati dell’iscrizione nel ruolo del mediatore o della società di mediazione o del suo rappresentante legale. Si tratta di un’informazione a tutela del consumatore in quanto gli consente di identificare il professionista agente immobiliare, il quale, come detto, deve essere regolarmente iscritto nel ruolo mediatori;

- indichino l’oggetto del contratto, specificando se si tratta per es. di una proposta di acquisto o di un incarico di vendita;

- contengano tutti gli elementi necessari per il singolo tipo di atto (per es. elementi essenziali della proposta d’acquisto, del compromesso e del rogito); chiedere in ogni caso un consiglio all'avvocato;

- siano compilati in tutte le loro parti. Si consiglia di sbarrare le parti non utilizzate;

- siano controfirmati dall’agente che ha condotto la trattativa.

4) Leggere sempre attentamente gli atti che vengono sottoposti dall’agente, pretendere che siano abbastanza dettagliati (specialmente se si tratta di proposte di acquisto) e verificare l’eventuale presenza delle cosiddette clausole vessatorie nel contratto di agenzia o mediazione.

5) Pretendere che l’agente fornisca in modo corretto tutte le informazioni necessarie sulle condizioni generali dell’immobile, sulla sua conformità alle norme edilizie e urbanistiche e sulla presenza di eventuali vincoli. Si ricorda, infatti, che l’agente immobiliare è civilmente responsabile se nasconde l’esistenza di servitù, ipoteche, pignoramenti, abusività edilizie, mancanza di consenso di tutti i comproprietari alla vendita dell’immobile, diritti di prelazione o riscatto, mancato pagamento di spese condominiali ordinarie e/o straordinarie da parte del venditore oppure se fornisce dati falsi (per es. dichiara che un terreno è edificabile quando in realtà ha altre destinazioni urbanistiche).

Si tratta di dati che l’agente immobiliare ha il dovere di conoscere secondo la diligenza professionale richiesta dalle caratteristiche dell’affare e dal suo livello di organizzazione.

6) Con riguardo alle informazioni sull’immobile, assicurarsi di avere tutti i seguenti atti:

- Certificati di destinazione d’uso, destinazioni urbanistiche, copie conformi di condoni, concessioni o licenze edilizie, concessioni in sanatoria;

- certificati di abitabilità e agibilità e attestazioni di conformità degli impianti;

- copie delle schede catastali depositate, estratti di mappa, certificati storici;

- iscrizioni ipotecarie, storici ipotecari, certificazione energetica (APE).

7) Si consiglia di chiedere all’agente, il prima possibile, le informazioni dettagliate sul valore dell’immobile, sui costi fiscali e notarili cui le parti andranno incontro, sulla provvigione dovuta all’agente e su eventuali spese aggiuntive.

8) Attenzione al valore dell’immobile: il cartellino di offerta delle agenzie di solito riporta il prezzo dell’immobile rapportato alla sua superficie totale. Si tratta della superficie commerciale, che è diversa da quella calpestabile. La prima, infatti, a differenza della seconda, comprende anche i muri interni ed esterni dell’immobile ed è calcolata secondo criteri che possono variare da agenzia ad agenzia. Pertanto è consigliabile chiedere all’agenzia come è stato effettuato il calcolo.

9) Alcune precisazioni sulla provvigione:

- L’agente, che come già detto deve essere iscritto nel Ruolo dei Mediatori, matura il diritto alla provvigione soltanto nel momento in cui “l’affare è concluso per effetto del suo intervento” (art. 1748 c. civ.), solitamente al momento della firma del contratto preliminare di vendita (c.d. compromesso) o dell’accettazione formale della proposta d’acquisto

Tuttavia, secondo parte della giurisprudenza, è sufficiente, affinché maturi la provvigione, che le parti si siano consapevolmente avvalse dell’attività dell’agente per incontrarsi e formulare un potenziale affare.

- In ogni caso si consiglia di definire fin da subito e per iscritto le condizioni della provvigione e le relative modalità di pagamento, quali servizi essa comprende e quali invece saranno oggetto di costi o rimborso-spese aggiuntivi.

- La provvigione, a garanzia di neutralità e terzietà dell’agente, deve essere pagata in egual misura da compratore e venditore.

- La misura della provvigione non è fissata per legge, ma dalle tariffe professionali. Essa è quindi soggetta al libero mercato e può variare da città e città e oscilla tra il 2% e il 3% del valore della transazione. Bisogna, però, ricordare che essa può essere oggetto di contrattazione in quanto deve essere proporzionata al lavoro effettivamente prestato dall’agente.

10) Ricordarsi che la caparra deve essere versata al venditore con assegno non trasferibile e mai all’agente immobiliare, il quale non può incassare acconti o caparre a titolo di provvigione.

11) Se si acquista mediante mutuo, si deve inserire nel contratto preliminare una condizione che subordini l’acquisto all’erogazione del mutuo stesso.

12) Ricordarsi che il compromesso deve essere registrato entro venti giorni e se si tratta di scrittura privata non autenticata, l’agente immobiliare è corresponsabile con i contraenti per la sua registrazione e per il pagamento dell’imposta di registro.