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 ROMA EUR - MILANO

Lo studio legale LTD di Roma Eur e Milano Repubblica offre servizi di consulenza e assistenza legale in materia di locazione ed affitto immobili residenziali e ad uso commerciale. In particolare, gli avvocati presso le sedi Roma eur e Milano Repubblica assistono il cliente nelle cause civili di sfratto, risarcimento danni e recupero crediti a seguito di morosità, abusi e inadempimenti vari dell'inquilino.

Il contratto di locazione in generale

È un accordo con il quale una parte, locatrice, concede all’altra, conduttrice, l’utilizzo di un proprio bene (mobile o immobile), per un determinato tempo, dietro il pagamento di un corrispettivo.

Infatti, elemento necessario per l’esistenza di un contratto di locazione è il pagamento di un canone per l’utilizzo del bene ricevuto.

Diversamente, non si avrebbe locazione, ma un comodato, contratto caratterizzato, appunto, dalla gratuità.

La locazione dei beni immobili, al contrario di quella relativa ai beni mobili, prevede dei limiti temporali minimi e massimi che tutelano, da un lato, il diritto di proprietà del locatore e, dall’altro, il diritto del conduttore ad abitare la casa per un tempo minimo, senza essere costretto a sostenere le spese di trasloco, dopo poco tempo.

Cause di cessazione del rapporto locatizio

Il contratto di locazione può terminare a seguito del verificarsi di una serie di circostanze, e precisamente:

1. scadenza naturale;

2. consenso delle parti;

3. morte del proprietario o del conduttore;

4. deterioramento della cosa locata.

A queste ipotesi, si aggiunge l’evento contrattuale, ovvero l’inadempimento di una delle due parti. Ad esempio è il mancato pagamento del canone convenuto, a causa del quale il locatore può agire per lo sfratto dell’immobile.

Obblighi del locatore

I primi obblighi nascenti per locatore e conduttore sono quelli previsti dal contratto, a seguito delle relative trattative. È qui che, infatti, vengono stabiliti alcuni patti, in deroga alla normativa applicabile.

In mancanza di accordi convenzionali, la legge stabilisce che il locatore deve:

1. consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;

2. mantenerla nella condizione utile all’uso convenuto;

3. garantirne il pacifico godimento durante la locazione, lontano da terzi che possano rivalere un diritto sulla casa affittata;

4. ottenere tutte le autorizzazioni amministrative necessarie all’abitazione della casa affittata, come la certificazione energetica, il certificato di abitabilità, la certificazione degli impianti presenti nell’immobile;

5. eseguire tutte le riparazioni necessarie che garantiscano la locazione, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione.

Obblighi del conduttore

Anche l’inquilino, benché vanti una posizione di fatto privilegiata, deve adempiere diversi obblighi, e precisamente:

1. il pagamento del canone, nei termini convenuti;

2. l’osservanza della diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della casa per l’uso determinato nel contratto, o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;

3. il pagamento delle spese per le riparazioni di piccola manutenzione;

4. mantenere la destinazione d’uso dell’immobile così come locatagli;

5. la restituzione della cosa locata al termine del contratto nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta, fatto salvo il consumo normale derivato dall’uso della cosa o cause imprevedibili, quali terremoti o altri eventi naturali.

Conseguenze del mancato pagamento del canone

Proprio il mancato pagamento del canone rientra tra i casi più frequenti di inadempimento del conduttore.

La legge permette al proprietario di agire con il recupero dei canoni non percepiti e, al contempo, concede la possibilità, in deroga ai limiti temporali imposti, di far terminare anticipatamente il contratto, attraverso la procedura di sfratto per morosità.

Grazie a questa procedura, il locatore si potrà liberare dell’inquilino inadempiente, trovando un altro conduttore e, al contempo, potrà ottenere dal giudice un’ingiunzione che gli consenta di aggredire i beni del conduttore e, così, recuperare il credito maturato dai canoni non corrisposti.

Per ottenere questo provvedimento giudiziale, occorrerà che l’inadempienza contrattuale sia considerata grave. Ad esempio, non potrai ottenere lo sfratto per morosità se il conduttore ritarda il pagamento di qualche giorno.

Si consideri, inoltre, che se il conduttore dovesse pagare l’arretrato prima del provvedimento di sfratto, riuscirebbe a fare salvo il contratto, sanando l’inadempienza contrattuale di cui si è macchiato.

Quando e come attivarsi in caso di morosità

Nella prassi accade spesso che per problemi personali o per mancanza di serietà, il conduttore inizi a ritardare i pagamenti dei canoni di locazione pattuiti.

Se, in un primo momento, questo ritardo può essere tollerato, successivamente, quando il dovuto inizia a diventare consistente, non puoi certo tirarti indietro, facendo finta di nulla, ma è necessario prendere provvedimenti, primo fra tutti la risoluzione del contratto, atteso che, con ogni probabilità, il conduttore non avrà più la possibilità di saldare il proprio debito e continuare a rispettare gli accordi pattuiti.

Come comunicare la risoluzione contrattuale a seguito di morosità dell’inquilino

Se l’inquilino non dovesse attivarsi per lo sgombero dell’appartamento o del locale commerciale, oltre che per il pagamento degli arretrati, è necessario dare incarico ad un avvocato, al fine di poter avviare un’azione legale finalizzata ad ottenere uno sfratto, oltre che un provvedimento di ingiunzione.

Effetti della controdiffida alla lettera di diffida per risoluzione

La Suprema Corte di Cassazione, con Ordinanza n. 39 del 07/01/2021, ha recentemente statuito che in tema di risoluzione del contratto per inadempimento, la controdiffida diretta a contestare la sussistenza di una qualsiasi delle condizioni cui è subordinata la risoluzione di diritto conseguente alla diffida ad adempiere, non sospende né evita tale effetto.

Come risolvere un contratto di locazione con cedolare secca

Se il locatore ha optato per il regime della cedolare secca, l'imposta di registro di 67 euro per la risoluzione del contratto non è dovuta.

Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione contratto anticipata all'ufficio dove è stato registrato il contratto, presentando il modello RLI compilato.

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