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Locazione e sfratti

Sfratto per morosità

 

Si versa in ipotesi di sfratto per morosità nel caso in cui l’inquilino non provveda a pagare regolarmente i canoni di locazione stabiliti nel contratto stipulato con il proprietario.

 

In questi casi il legale provvederà a redigere la lettera di messa in mora prima di iniziare il vero e proprio procedimento di sfratto.

 

In caso di ulteriore inadempimento da parte del conduttore, occorre predisporre e notificare l’intimazione di sfratto per morosità.

 

All’udienza fissata il Giudice verificherà il persistere della morosità e, nel caso, provvederà a convalidare l’intimazione fissando altresì i tempi per l’esecuzione.

Una volta ottenuta la convalida ed espletate le ulteriori formalità (precetto per rilascio e avviso ex art. 608 c.p.c.) occorrerà richiedere l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario che, con l’ausilio della Forza Pubblica, provvederà a reimmettere nel possesso dei locali il proprietario della casa.

 

Contestualmente all’intimazione di sfratto per morosità è possibile anche richiedere un provvedimento di ingiunzione di pagamento per i canoni non versati.

 

In questo caso il decreto ingiuntivo che il Giudice pronuncerà sarà immediatamente esecutivo.

 

Sfratto per necessità

 

Si parla comunemente di sfratto per necessità anche se in realtà si tratta di un diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza per motivi tassativamente previsti dalla legge.

 

L’art. 3 della Legge 431/98 consente la disdetta del contratto nei seguenti casi:

a) se si vuole destinare il bene immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori dei figli e parenti entro il secondo grado

b) se si vuole destinare il bene – di proprietà di persona giuridica con fini socio-assistenziali – al perseguimento di fini sociali, pubblici, culturali, assistenziali, di culto o altro, ma si deve indicare al conduttore un’altra soluzione abitativa

c) se il conduttore sia titolare di altro bene immobile libero ed adeguato nel territorio del medesimo Comune

d) se l’alloggio sia posto in stabile gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o stabilizzato e la presenza del conduttore possa rappresentare impedimento per l’esecuzione delle opere

e) se il bene stesso versa in condizioni tali da dover essere integralmente ristrutturato o addirittura demolito o trasformato

f) se il proprietario intende costruire in elevazione sopra all’ultimo piano e la presenza del conduttore possa rappresentare impedimento per l’esecuzione delle opere

g) se il conduttore non occupa stabilmente e continuativamente il bene senza giustificato motivo e non vi sia stata legittima successione nel contratto

h) se il proprietario intenda cedere a terzi il bene e non abbia altri beni immobili (oltre alla propria abitazione)

 

Dopo aver inviato la disdetta entro i termini previsti dalla legge (1 anno in caso di immobile ad uso commerciale o 6 mesi in caso di immobile ad uso abitativo) è possibile iniziare l’azione per ottenere il provvedimento che consente di rientrare nel possesso dell’immobile.

 

Sfratto per finita locazione

 

Nel caso in cui il proprietario non intenda rinnovare il contratto all’inquilino al termine del periodo naturale dello stesso (4+4  ovvero 3+2 o 6+6), può adire il Giudice al fine di ottenere un provvedimento che consenta di rientrare nel possesso dell’immobile.

 

Prima di depositare il ricorso occorre inviare al conduttore una raccomandata con la quale si comunica l’intenzione di non rinnovare il contratto di locazione.

 

L’atto che verrà predisposto sarà differente in caso di azione prima della scadenza ovvero azione successiva alla scadenza:

a) intimazione di licenza per finita locazione

Si intima la finita locazione nel caso in cui la scadenza non sia ancora compiuta, ma il proprietario desidera ottenere un provvedimento esecutivo in caso in cui il conduttore non voglia rilasciare i locali.

b) sfratto per finita locazione

Si intima lo sfratto per finita locazione nel caso in cui il contratto sia scaduto e il conduttore non abbia rilasciato i locali occupati.

 

In ogni caso, ottenuto il provvedimento, sarà necessario poi eseguire con l’Ufficiale Giudiziario per riottenere il possesso del bene.

 

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