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RESPONSABILITA’ NOTAIO PER TARDIVA TRASCRIZIONE DELL’ATTO

 

Qui di seguito un caso pratico seguito e vinto dall’Avv. Nicola di Stefano avente ad oggetto la responsabilità del notaio che non adempie ai propri doveri e obblighi nell’esercizio della propria attività professionale, venendo meno anche ai propri doveri di pubblico ufficiale come tale tenuto a dare certezza ai rapporti giuridici in virtù della funzione anti-processualistica tipica del suo ufficio.

 

L’Avv. Nicola di Stefano ha assistito la sig.ra “X” nella causa di risarcimento danni verso il Notaio “Y” reo quest’ultimo di aver trascritto un atto di retrodatazione mediante vendita di terreno dalla società “Alfa” in favore della socia X a distanza di ben 24 giorni dal rogito.

 

Nel periodo intercorrente tra la stipula dell’atto di compravendita (05.10.2007) e quello della sua trascrizione (29.10.2007), la banca “Z” iscriveva sul predetto terreno ipoteca giudiziale per un importo complessivo di Euro 90.000,00, in virtù di un credito che quest’ultima vantava nei confronti della società Alfa.

Successivamente, la stessa banca Z trascriveva sul predetto terreno verbale di pignoramento immobiliare.

 

Ebbene, l’art. 2671 c.c. stabilisce che il notaio che ha ricevuto o autenticato l’atto soggetto a trascrizione ha l’obbligo di curare la trascrizione stessa nel più breve tempo possibile, ed è tenuto al risarcimento dei danni in caso di ritardo.

 

In maniera analoga, l’art. 6, 1° co., d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 (Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale), stabilisce che i notai e gli altri pubblici ufficiali, che hanno ricevuto o autenticato l’atto soggetto a trascrizione, o presso i quali è stato depositato l’atto ricevuto o autenticato all’estero, hanno l’obbligo di richiedere la formalità relativa.

Dal dato normativo in questione trova conferma, dunque, che l’opera professionale del notaio non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell’atto, ma si estende a tutte le attività preparatorie e successive derivanti dal contratto d’opera professionale affinché sia assicurata la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito dalle parti.

Tra le attività successive alla stipula del rogito assume particolare rilievo la trascrizione dell’atto notarile presso la competente Agenzia del Territorio (ex Conservatoria dei RR.II.) poiché, trattandosi di pubblicità avente efficacia dichiarativa, è necessaria a rendere l’atto opponibile  a terzi e, per ciò stesso, idoneo a produrre tutti gli effetti cui è diretto.

 

Non solo; il notaio ha anche il dovere - sempre per legge - di curare che la trascrizione venga eseguita in maniera tempestiva, a prescindere da qualsiasi incarico ricevuto dalle parti e, quindi, anche in caso di mancata richiesta espressa dei propri clienti, e persino nel caso in cui venga richiesto di non procedere alla trascrizione con esonero da responsabilità.

 

La trascrizione tempestiva, in altri termini, rientra tra i doveri inderogabili del notaio - sottratti dunque alla disponibilità delle parti - connaturati all’incarico affidatogli, pena l’inadempimento contrattuale e la conseguente responsabilità professionale nei confronti del propri clienti per i danni da questi subiti in conseguenza della tardività della trascrizione stessa.

 

La dottrina ne chiarisce anche il motivo; invero, “la previsione dell’obbligo in capo al notaio costituisce prova del fatto che la pubblicità dei trasferimenti immobiliari va al di là della tutela degli interessi dei singoli contraenti ma è posta piuttosto a tutela dell’interesse pubblico generale della sicurezza dei traffici giuridici, oltre che a garanzia della certezza del diritto. Qualora il legislatore si fosse limitato a prevedere il solo onere della trascrizione in capo alle parti non sarebbe stata assicurata la certezza dell’effettiva pubblicità dell’atto. Ed è per questo motivo che è stato abbandonato il sistema previsto dal precedente Codice civile del 1865 nel quale la pubblicità degli atti era rimessa esclusivamente all’iniziativa degli interessati, ragion per cui nella maggior parte dei casi restava inattuata per risparmiare le spese e le tasse ad essa correlate” (Cfr. M. CIARLEGLIO, in Vita not., 2013, 71–72).

 

La stessa Suprema Corte di Cassazione, con sentenza n. 10297 del 21 giugno 2012 ha avuto modo di chiarire che “L’art. 2671 c.c. impone al notaio l’obbligo di procedere alla trascrizione sia come dovere costituente contenuto della prestazione d’opera verso le parti, sia come dovere nell’interesse generale di tutela dei terzi, sia come dovere ai fini dell’interesse del fisco” (in senso sostanzialmente conforme: Cass. Civ., n. 1148 del 1979; Cass. Civ., n. 4652 del 1980).

 

Tale dovere di trascrivere tempestivamente il rogito notarile deriva, inoltre, dai principi e dalle norme che disciplinano la prestazione d’opera intellettuale in generale, quali il principio di esecuzione secondo buona fede di cui all’art. 1375 cod. civ. e il dovere di diligenza del professionista di cui all’art. 1176, secondo comma, cod. civ..

 

Tra l’altro, la Suprema Corte, in maniera unanime, ha avuto modo di specificare che nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio dell’attività di notaio, il professionista è tenuto ad una prestazione che non può ritenersi circoscritta al compito di mero accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto, estendendosi, per converso, a tutte quelle ulteriori attività, preparatorie e successive, funzionali ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico del negozio divisato dalle parti, con la conseguenza che l’inosservanza di tali obblighi accessori dà luogo a responsabilità ex contractu per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale, peculiare forma di responsabilità (Cass. civ., sez. II, n. 1228 del 28 gennaio 2003, allegato 10).

 

E così il Tribunale di Roma, Sentenza n. 6706/2019, pubbl.ta il 28/03/2019, condannava il notaio Y al risarcimento danni patiti dalla sig.ra X a seguito di inadempimento contrattuale nell’esercizio dell’incarico ricevuto.

 

La sentenza nella parte motiva precisa che nella vicenda per cui è causa, il Notaio Y se avesse trascritto l’atto di compravendita presso la Conservatoria dei RR. II. in via tempestiva, piuttosto che attendere il ventiquattresimo giorno dalla stipula del rogito, avrebbe senz’altro evitato che il terreno in questione venisse gravato dalle suddette formalità pregiudizievoli e, conseguentemente, la sig.ra X non avrebbe subito alcun danno.

 

La decisione veniva confermata anche in appello.

 

Roma/Milano, lì 19.3.2023

Avv. Nicola di Stefano

 

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