PRELIMINARE DI VENDITA DA COSTRUTTORE: TUTELE E GARANZIE 

La Cassazione stabilisce che il preliminare con un costruttore (immobili da costruire) è nullo se manca la fideiussione obbligatoria (D. Lgs. 122/2005) o l'indicazione del permesso di costruire, ma la nullità può essere sanata se non c'è insolvenza e l'opera è completata senza pregiudizi per l'acquirente. 

Lo studio legale LTD Roma Eur e Milano, specializzato nel diritto immobiliare, edilizia ed urbanistica, presta attività di consulenza e assistenza legale riguardo alla vendita ed acquisto di immobili, residenziali e commerciali, di vecchia o nuova costruzione, verificandone la sussistenza dei requisiti della legge urbanistica e la conformità dell'immobile dal punto di vista catastale e planimetrico al fine di tutelare l'acquisto prevenendo i contenziosi, che potrebbero riguardare l'impugnazione dell'atto per chi acquista e/o l'incommerciabilità dell'appartamento per chi vende.

L' Avv. Nicola di Stefano specializzato in ambito del diritto immobiliare societario rappresenta, assiste e difende gli acquirenti di immobili di nuova costruzione da abusi da parte del costruttore, impresa o società di costruzione, allo scopo di garantire la piena legittimità dell'acquisto e l'esonero dell'immobili da vizi che possono comprometterne la futura rivendita a terzi.

1. Punti chiave della Cassazione su preliminari da costruttore:

Fideiussione Obbligatoria (D.Lgs. 122/2005): Il costruttore deve consegnare una fideiussione a garanzia degli acconti ricevuti, pena la nullità del contratto (azionabile solo dall'acquirente).

Permesso di Costruire: Il contratto preliminare deve indicare gli estremi del titolo abilitativo (permesso o richiesta) per essere valido.

Nullità sanabile (Abuso del diritto): La nullità per mancanza di fideiussione può essere eccepita solo se l'acquirente subisce un pregiudizio (es. insolvenza del costruttore). Se l'opera è ultimata e non ci sono rischi, l'azione di nullità potrebbe essere considerata abuso del diritto.

Nullità del Contratto per Mancanza di Fideiussione: La Cassazione ha costantemente affermato che la mancata consegna della fideiussione prevista dall'art. 2 del D. Lgs. n. 122/2005 determina la nullità del contratto preliminare. Questa è considerata una nullità di protezione, azionabile solo dall'acquirente.

Abuso del Diritto e Interesse ad Agire: Con diverse pronunce (in particolare l'ordinanza n. 3817/2023), la Suprema Corte ha temperato la rigidità della nullità. La nullità non può essere accolta per abuso del diritto o per carenza di interesse ad agire se la richiesta viene presentata dopo l'ultimazione dei lavori e non si è manifestata l'insolvenza del costruttore o un altro pregiudizio per l'acquirente.

Contenuto Obbligatorio del Preliminare: Oltre alla fideiussione, il contratto preliminare deve contenere, a pena di nullità, l'indicazione degli estremi del titolo abilitativo a costruire (permesso di costruire o sua richiesta) e il prezzo complessivo dell'opera.

Trascrizione Obbligatoria: Il D. Lgs. ha introdotto l'obbligo di stipulare il preliminare per atto pubblico o scrittura privata autenticata e di provvedere alla sua trascrizione nei registri immobiliari, offrendo così una tutela rafforzata all'acquirente contro eventuali pignoramenti o ipoteche successive da parte dei creditori del costruttore.

Tutela Irrinunciabile: Le tutele previste dal decreto sono irrinunciabili da parte dell'acquirente e qualsiasi clausola contraria è da considerarsi nulla. 

In sintesi, la Cassazione mira a garantire la massima protezione all'acquirente di un immobile "su carta", sanzionando severamente il costruttore inadempiente agli obblighi di garanzia, pur con un'interpretazione volta a evitare l'abuso dello strumento della nullità quando l'interesse dell'acquirente non è effettivamente leso. 

2. Quando il costruttore può escutere la fideiussione dell'acquirente?

Il costruttore non escute la fideiussione fornita dall'acquirente. È l'acquirente che riceve e, se necessario, escute la fideiussione fornita dal costruttore.

La fideiussione a cui ci si riferisce in questo contesto è quella prevista dal D. Lgs. n. 122/2005, che ha come beneficiario l'acquirente e come soggetto obbligato (fideiussore) una banca o un'assicurazione, a garanzia del costruttore.

L'acquirente può escutere la fideiussione (ovvero richiederne il pagamento) solo al verificarsi di due condizioni precise e contestuali:

Stato di Crisi del Costruttore: Il costruttore deve essere soggetto a una procedura concorsuale (fallimento, liquidazione coatta amministrativa, concordato preventivo, ecc.).

Mancata Stipula del Definitivo: L'acquirente non deve aver ancora stipulato il contratto definitivo di compravendita o non deve aver ottenuto la restituzione delle somme versate.

L'escussione serve a recuperare le somme (caparra e acconti) versate dall'acquirente fino al momento in cui si è verificata la crisi del costruttore, permettendo di limitare il danno economico subito a causa dell'insolvenza del venditore.

3. Quali altri adempimenti il costruttore deve rispettare nel contratto preliminare?

Oltre all'obbligo fondamentale di fornire la fideiussione (al momento o prima della stipula) e l'assicurazione decennale (al momento del rogito definitivo), il costruttore ha diversi adempimenti obbligatori nel contratto preliminare, molti dei quali sono previsti a pena di nullità dal D. Lgs. n. 122/2005. 

Ecco gli adempimenti principali che devono essere specificati nel preliminare:

Contenuto Obbligatorio del Contratto Preliminare (Art. 6 D. Lgs. n. 122/2005):

Estremi del Titolo Abilitativo: Il contratto deve obbligatoriamente indicare gli estremi del permesso di costruire (o della sua richiesta, se non ancora rilasciato) o di qualsiasi altro titolo abilitativo, della convenzione urbanistica e/o l'eventuale concessione di deroga.

Dati Catastali e Descrizione: Deve essere fornita una descrizione dettagliata dell'immobile, incluse le pertinenze (es. box, cantina), con i relativi dati catastali aggiornati.

Prezzo e Modalità di Pagamento: È necessario specificare in modo analitico il prezzo complessivo della vendita, le modalità di pagamento (importo della caparra, degli acconti e del saldo finale) e le tempistiche dei versamenti.

Termini di Costruzione: Devono essere indicati chiaramente i termini massimi previsti per l'ultimazione dei lavori e per la stipula del contratto definitivo di compravendita.

Caratteristiche Tecniche e Materiali: Il costruttore deve allegare le specifiche tecniche della costruzione, i materiali che verranno impiegati e le finiture, eventualmente facendo riferimento a un capitolato d'opera.

Attestato di Prestazione Energetica (APE): L'Attestato di Prestazione Energetica (APE) dell'immobile deve essere allegato al contratto preliminare.

Eventuali Presenze di Ipoteca: Il costruttore ha l'obbligo di dichiarare l'eventuale presenza di ipoteche o altri vincoli sull'immobile o sul terreno su cui insiste la costruzione. 

Altri Adempimenti: 

Atto Pubblico o Scrittura Privata Autenticata: Il contratto preliminare deve essere stipulato obbligatoriamente per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Trascrizione: Il notaio che redige l'atto deve provvedere alla sua trascrizione nei registri immobiliari, garantendo così la prenotazione dell'acquisto e l'opponibilità verso terzi di eventuali pretese (pignoramenti, ipoteche) sul bene.

Conformità Impianti: Al momento della consegna dell'immobile, il costruttore deve rilasciare le certificazioni degli impianti (elettrico, idraulico, ecc.). 

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