PRELIMINARE DI COMPREVENDITA CD. COMPROMESSO

GIURISPRUDENZA CORTE DI CASSAZIONE

La Corte di Cassazione si è pronunciata più volte sul preliminare di vendita, confermando la validità anche senza dati catastali (se l'immobile è determinabile), ammettendo il "preliminare di preliminare", stabilendo che l'onere della prova per i vizi spetta al venditore e validando accordi formati da più documenti. In caso di inadempimento, si può richiedere l'esecuzione forzata o il risarcimento danni. 

Lo Studio legale e tributario LTD dell'Avv. Nicola di Stefano con sede in Roma Eur Palasport e Milano Repubblica offre assistenza specialistica a privati e società nelle operazioni di acquisto e vendita di immobili, previa consulenza personalizzata. In particolare lo studio assiste e difende i clienti che hanno venduto o acquistato, oppure hanno in procinto di vendere acquistare un immobile al fine di assisterli nella verifica e risoluzione delle innumerevoli questioni che ruotano intorno a tali complesse operazioni.

Qui di seguito una breve panoramica giurisprudenziale. 

1. Aspetti maggiormente trattati dalla Corte di Cassazione in materia di promessa di vendita:

Natura Vincolante e Obbligo di Stipula: Il contratto preliminare ha natura preparatoria e vincola le parti alla stipula del successivo contratto definitivo. L'unico oggetto dell'obbligazione è il prestare il consenso per la conclusione del definitivo.

Forma e Nullità: Il preliminare è nullo se non è redatto nella stessa forma richiesta dalla legge per il contratto definitivo (generalmente la forma scritta per gli immobili, come previsto dall'art. 1351 c.c.).

Esecuzione in Forma Specifica (Art. 2932 c.c.): In caso di inadempimento di una delle parti (es. il venditore che si rifiuta di rogitare), la parte adempiente può, in alternativa al recesso e al risarcimento, rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso.

Inadempimento e Risarcimento: Se l'inadempimento è del venditore, l'acquirente può recedere, esigere il doppio della caparra confirmatoria versata e chiedere il risarcimento dei danni. Se l'inadempimento è dell'acquirente, il venditore può recedere e trattenere la caparra.

Menzioni Urbanistiche: Un orientamento consolidato della Cassazione ritiene che il contratto preliminare di vendita immobiliare non sia nullo per la sola assenza delle menzioni urbanistiche (dati sulla concessione edilizia), a condizione che tali menzioni siano presenti o sanabili al momento della stipula del contratto definitivo o dell'eventuale sentenza ex art. 2932 c.c..

Determinazione dell'Oggetto: Il preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali per l'individuazione dell'immobile (ubicazione, dimensione, prezzo, ecc.) affinché l'oggetto sia sufficientemente determinato ed evitare la nullità del contratto.

Termine per il Definitivo: Sebbene un termine possa essere inserito, la sua scadenza non comporta automaticamente la risoluzione del contratto a meno che non sia stato specificato come "essenziale". 

Recenti pronunce degli Ermellini (2025) chiariscono anche aspetti specifici sull'onere della prova in caso di vizi dell'immobile o sui termini di efficacia della trascrizione. 

2. Recenti pronunce della Cassazione in materia di promessa di vendita:

Forma scritta: Valido anche se da più documenti/scritture distinte, purché sia chiara la volontà su prezzo ed elementi essenziali.

Dati catastali: Valido anche senza dati catastali se l'immobile è comunque identificabile (Cass. Ord. n. 19334/2025).

Preliminare di preliminare: Riconosciuta la validità se le parti si vincolano a stipulare un futuro preliminare con contenuto già definito (Cass. Sezioni Unite n. 4628/2015, confermata).

Vizi dell'immobile: L'onere di provare l'assenza di vizi è a carico del venditore, non dell'acquirente (Cass. n. 8903/2025).

Inadempimento: Il risarcimento del lucro cessante è complesso da provare; si può chiedere l'esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.) o la risoluzione con danni.

Clausole penali: Una penale del preliminare non si applica al definitivo se non riprodotta espressamente (Cass. n. 23307/2020). 

Lo Studio legale e tributario LTD dell'Avv. Nicola di Stefano con sede in Roma Eur Palasport e Milano Repubblica offre assistenza specialistica a privati e società nelle operazioni di acquisto e vendita di immobili, previa consulenza personalizzata. In particolare lo studio assiste e difende i clienti che hanno venduto o acquistato, oppure hanno in procinto di vendere acquistare un immobile al fine di assisterli nella verifica e risoluzione delle innumerevoli questioni che ruotano intorno a tali complesse operazioni.