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La Riforma Cartabia ha modificato il pignoramento immobiliare introducendo procedure più snelle e tempi più stringenti, oltre a dare al debitore la possibilità di vendere l'immobile privatamente prima dell'asta, a condizione che presenti un'offerta d'acquisto al Tribunale. Altre novità riguardano l'iscrizione a ruolo entro 15 giorni dal pignoramento e il deposito dell'istanza di vendita entro 45 giorni, con il deposito dei documenti ipotecari e catastali contestuale. È stata anche modificata la figura del custode giudiziario, che ha ora il dovere di vigilare sul buon uso del bene e di consentirne la visita agli acquirenti.

Cosa cambia per il debitore

Vendita volontaria: Il debitore può vendere l'immobile privatamente prima dell'asta, presentando un'offerta d'acquisto al Tribunale almeno 10 giorni prima dell'udienza, allegando una cauzione pari al 10% del prezzo. 

Custodia dell'immobile: Il debitore continua ad avere il possesso dell'immobile fino al decreto di trasferimento, ma deve custodirlo con la diligenza del buon padre di famiglia e consentire le visite degli acquirenti. 

Divieto di vendere: Non è più possibile vendere liberamente l'immobile una volta pignorato. 

Cosa cambia per il creditore

Termini più stringenti: È obbligatorio iscrivere il processo a ruolo entro 15 giorni dalla consegna del pignoramento, pena l'inefficacia del pignoramento stesso. 

Istanza di vendita: L'istanza di vendita deve essere depositata entro 45 giorni dalla notifica del pignoramento, con il contestuale deposito della documentazione ipotecaria e catastale. 

Cosa cambia per la procedura

Nuove procedure per l'immobile: La Riforma Cartabia ha introdotto nuove procedure che, a fronte di alcune semplificazioni, mantengono un impianto normativo più rigido.

Vendita all'asta: Le vendite all'asta sono state modificate per cercare di valorizzare maggiormente l'immobile.

In particolare con la riforma Cartabia l'atto di pignoramento immobiliare:
- deve contenere l’invito rivolto al debitore ad effettuare presso la cancelleria del giudice dell’esecuzione la dichiarazione di residenza o l’elezione di domicilio in uno dei comuni del circondario in cui ha sede il giudice competente o indicare il proprio indirizzo di posta elettronica certificata risultante da pubblici elenchi o eleggere un domicilio digitale speciale, con l’avvertimento che, in mancanza ovvero in caso di irreperibilità presso la residenza dichiarata o il domicilio eletto, le successive notificazioni o comunicazioni a lui dirette saranno effettuate presso la cancelleria dello stesso giudice, salvo quanto previsto dall’articolo 149-bis;
- deve contenere l’avvertimento di cui all’art. 495 c.p.c. secondo il quale il debitore dovrà depositare un sesto dell’importo del credito (non più un quinto) per cui è stato eseguito il pignoramento e dei crediti dei creditori intervenuti indicati nei rispettivi atti di intervento, dedotti i versamenti effettuati di cui deve essere data prova documentale;
- non deve più contenere l’indicazione del numero di fax.

Atto di pignoramento immobiliare (modello)
(conforme alle novità introdotte con il Correttivo della Riforma Cartabia)

La società Alfa, con sede in __, via __ n° __ (Cod. fisc. e P.Iva __), in persona del legale rappresentante pro tempore, sig. __,

o il Sig./la Sig.ra __, nata a __ il __ (Cod. fisc. __), residente in __ alla via __ n. __,

rappresentata e difesa, giusta procura alle liti in calce al presente atto, dall’Avv. (cod. fisc. __), il quale elegge domicilio, ai sensi dell’art. 16 sexies del D. L. 179/2012 così come introdotto dal D.L. 90/2014, presso l’indirizzo di posta elettronica certificata ___ nel quale dichiara di voler ricevere ogni avviso e comunicazione di legge.

Premesso che

Indicare il titolo in forza del quale si agisce
Ad esempio:

con decreto ingiuntivo telematico n. __ del __ (R.G. __/__), notificato in data __, dichiarato esecutivo in data __, il Tribunale di __ ingiungeva al sig. __ (Cod. fisc. __) (o alla società __, in persona del proprio legale rappresentante pro tempore sig. , Cod. fisc. e P.Iva __) di pagare in favore dell’odierno istante la somma di Euro __, oltre interessi come da domanda e spese del procedimento monitorio;

oppure

con atto del __ Rep. __ Racc. __ a rogito del Notaio in __, Dott. __, è stato stipulato un contratto di mutuo ipotecario dell’importo di Euro __ tra __, mutuante, e il sig. __ (Cod. fisc. __) o la società __ (Cod. fisc. e P.Iva __), mutuataria, a garanzia del quale, in data __ veniva iscritta ipoteca presso la Conservatoria dei RR.II. di __, alla formalità n. __ Reg. Part. e n. __ Reg. Gen., sugli immobili in appresso meglio descritti; 

Indicare la data di notifica del precetto e la somma ivi intimata
con atto di precetto notificato in data __ al sig. __ (Cod. fisc. __) o alla società __ (Cod. fisc. e P.Iva __), in forza del predetto titolo, l’odierno istante ha intimato il pagamento, entro dieci giorni dalla notifica, della complessiva somma di Euro __ per capitale, spese, accessori ed interessi al __, oltre interessi successivi al __ da calcolarsi al tasso convenzionale, nonché spese legali ed occorrende tutte fino al soddisfo, il tutto salvo errori e omissioni e senza rinuncia alcuna al maggior credito eventualmente vantato, oltre ogni successiva occorrenda, e al netto di eventuali incassi medio tempore intervenuti, il tutto comunque da corrispondere nei limiti della legge 108/96, di tutte le ulteriori normative vigenti e nei limiti dei tassi soglia;

poiché il precetto è rimasto infruttuoso è interesse dell’odierno creditore sottoporre a pignoramento i beni immobili appresso meglio descritti della quota pari a __ della proprietà/usufrutto/nuda proprietà/proprietà superficiaria (indicare il diritto che si intende pignorare) intestata al Sig./Sig.ra/Società e precisamente:

Descrizione degli immobili

Bene sito nel Comune di ___, Via ____, Piano __, riportato nel Catasto Fabbricati del predetto Comune al Foglio ____, particella __, subalterno __, cat. ___, Classe ___ e rendita catastale € ___,

(luogo e data)
(Sottoscrizione avvocato)

***

Io sottoscritto Ufficiale Giudiziario, addetto all’Ufficio Unico Esecuzioni presso il Tribunale di __, ho sottoposto a pignoramento il bene immobile sopra descritto, intestato per la quota pari a __ della proprietà/usufrutto/nuda proprietà/proprietà superficiaria (indicare il diritto che si intende pignorare) al Sig./Sig.ra __ (Cod. fisc. __) o alla società __ (Cod. fisc. e P.Iva __), con ogni relativo diritto, accessorio, dipendenze e pertinenze, ed ho fatto allo stesso espressa ingiunzione e diffida di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre gli immobili pignorati alla garanzia del credito sopra specificato e per il quale si procede.

Con invito alla parte esecutata ad effettuare presso la cancelleria del giudice dell’esecuzione la dichiarazione di residenza o l’elezione di domicilio in uno dei comuni del circondario in cui ha sede il giudice competente per l’esecuzione o indicare il proprio indirizzo di posta elettronica certificata risultante da pubblici elenchi o eleggere un domicilio digitale speciale, con l’avvertimento che, in mancanza ovvero in caso di irreperibilità presso la residenza dichiarata o il domicilio eletto, le successive notifiche o comunicazioni a lui dirette saranno effettuate presso la cancelleria dello stesso giudice, salvo quanto previsto dall’articolo 149 bis.

Con l’avvertimento, inoltre, che la parte esecutata, ai sensi dell’art. 495 c.p.c., può chiedere di sostituire alle cose o ai crediti pignorati una somma di denaro pari all’importo dovuto al creditore pignorante e ai creditori intervenuti, comprensivo del capitale, degli interessi e delle spese, oltre che delle spese di esecuzione, sempre che, a pena di inammissibilità, sia da lui depositata prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione a norma degli artt. 530, 552, 569 c.p.c. la relativa istanza unitamente ad un somma non inferiore ad un sesto dell’importo del credito per cui è stato eseguito il pignoramento e dei crediti  dei creditori eventualmente intervenuti indicati nei rispettivi atti di intervento, dedotti i versamenti effettuati di cui deve essere data prova documentale.

Con l’avvertimento, infine, che, a norma dell’articolo 615, secondo comma, terzo periodo, l’opposizione è inammissibile se è proposta dopo che è stata disposta la vendita o l’assegnazione a norma degli articoli 530, 552 e 569, salvo che sia fondata su fatti sopravvenuti ovvero che l’opponente dimostri di non aver potuto proporla tempestivamente per causa a lui non imputabile.

Lo Studio legale e tributario LTD dell'Avv. Nicola di Stefano con sede in Roma Eur Palasport e Milano Repubblica offre assistenza specialistica a privati e società nelle operazioni di acquisto in asta di immobili, previa consulenza personalizzata. Inoltre assiste i debitori nella procedura di pignoramento valutandone ove sussistono i presupposti la possibilità di chiedere l'estinzione della procedura evitando che l'immobile vada all'asta.

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