In questo articolo si approfondisce il procedimento di esecuzione forzata avente ad oggetto beni immobili, ovvero il pignoramento immobiliare ed, in particolare, del pignoramento immobiliare da parte della Agenzia delle Entrate Riscossione a seguito di accertamenti fiscali divenuti definitivi.

In quanto avvocati esperti del diritto immobiliare, tenteremo di spiegarvi la tematica in modo semplice e con riferimenti normativi.

Informazioni generali

Per comprendere la disciplina del pignoramento immobiliare va precisato che quando un soggetto è debitore inadempiente dell’Agenzia delle Entrate Riscossione, quest’ultima, come qualsiasi altro creditore insoddisfatto, può aggredire il suo patrimonio immobiliare per ottenere la soddisfazione del proprio credito.

In particolare, fatte salve alcune eccezioni previste dalla legge, con il pignoramento immobiliare è possibile aggredire tutti i beni del debitore in virtù di quanto sancito dall’art. 2943 c.c. per cui: “Il debitore risponde dell’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri. Le limitazioni della responsabilità non sono ammesse se non nei casi stabiliti dalla legge”.

Pertanto, i creditori potendo ottenere, in caso di inadempimento del debitore, la soddisfazione del proprio credito su tutti i beni immobili del debitore, possono aggredire anche la sua “prima casa”.

La prima casa, nello specifico, è l’abitazione principale, iscritta o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare non appartenente alla categoria degli immobili di lusso, in cui il proprietario e la sua famiglia dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Sul punto va, però, specificato che la legge ha previsto una disciplina differente a seconda del tipo di debito inadempiuto e della natura del creditore.

Pignoramento immobiliare: eccezioni alla regola

Come anticipato, mediante il pignoramento, il creditore insoddisfatto potrebbe pignorare tutti i beni del debitore, inclusa la prima casa.

Purtuttavia, la legge rispetto ai debiti tributari vantati dall’Agenzia delle Entrate Riscossione (ex Equitalia) prevede una disciplina peculiare che permette il pignoramento della prima casa solo in presenza di determinate condizioni.

Conseguentemente, va fatto un distinguo:

rispetto ai debiti di natura privata vantati da un soggetto privato come quelli derivanti da un mutuo o da una richiesta di risarcimento danni non sussistono limitazioni per i creditori sulla pignorabilità della prima casa ( ad esempio il pignoramento non è impedito dal fatto che nell’immobile sia presente un minore o un anziano);
rispetto ai debiti di natura tributaria vantati dall’Agenzia Entrate Riscossione (ex Equitalia) sussiste, al contrario, una disciplina peculiare.

Nel primo caso, il creditore non ha alcun limite di pignoramento che può, dunque, interessare anche la prima casa e non costituisce impedimento neanche il fatto che il debitore si trovi in condizioni economiche tali da non poter comprare o affittare un altro immobile o trovarsi senza alloggio.

Inoltre, il creditore può promuovere il pignoramento indipendentemente dall’entità del proprio credito seppur sussistono diverse regole tese a verificare la proporzionalità tra il credito per cui si procede e il valore dei beni pignorati nei confronti del debitore.

E’ possibile ad es. agire per richiedere la riduzione del pignoramento ex art. 596 c.p.c.

Nel secondo caso, vediamo qui di seguito la disciplina specifica prevista.

Pignoramento immobiliare Equitalia : esclusioni

Rispetto alla regola generale per la quale non sussistono limiti al pignoramento della prima casa nei confronti del debitore, dobbiamo tuttavia indicare che rispetto a tale regola vi è un’eccezione.

In particolare, quando il debito è di natura erariale e risulta essere, quindi, nei confronti dell’Agenzia delle Entrate – Riscossione, allora la prima casa è maggiormente tutelata.

Sul punto l’art. 177 del d.lgs. 33/2025, ha previsto dei limiti al pignoramento immobiliare Equitalia  per cui se:

il debitore ha un unico immobile
tale immobile è adibito ad uso abitativo e il debitore vi risiede anagraficamente;
l’immobile non è un immobile di lusso o un fabbricato classificato nelle categorie catastali A/8 e A/9

l’Agenzia delle Entrate – Riscossione non potrà procedere al pignoramento di tale immobile.

E’ importante, tuttavia, precisare che tali condizioni devono sussistere congiuntamente affinché sia impedito a tale soggetto delegato alla riscossione dei tributi di pignorare l’unico immobile del debitore.

Pignoramento immobiliare Agenzia delle Entrate Riscossione: quando è ammesso

Qualora, al contrario, anche solo una di queste condizioni non sussiste (ad esempio perché il debitore è proprietario di più di un immobile o l’unico che possiede è qualificabile come di lusso), l’Agenzia delle Entrate potrà, ai sensi dell’art. 177 d.lgs. 33/202, procedere al pignoramento del/ dei beni immobili del debitore in presenza dei seguenti requisiti:

il credito vantato supera 120.000 euro;
è stata iscritta l’ipoteca e sono decorsi sei mesi dall’iscrizione senza che il debito sia stato estinto;
il valore dei beni di proprietà del debitore supera 120.000 euro.

Disciplina del pignoramento immobiliare Equitalia in caso di intervento

Una volta esposta la disciplina sul pignoramento in generale e la peculiare normativa prevista quando creditore è l’Agenzia delle Entrate Riscossione dobbiamo considerare cosa accade se l’Agenzia delle Entrate Riscossione non è il creditore che instaura la procedura di esecuzione forzata, c.d. “creditore procedente” ma interviene in una procedura già avviata.

In tal caso,  l’Agenzia delle Entrate Riscossione potrà sempre e comunque intervenire nella procedura perché la ratio della disciplina peculiare a tutela del debitore, ovvero evitare che la sua abitazione venga venduta per un debito di natura tributaria viene meno potendo comunque tale bene essere venduto tramite l’espropriazione avviata da altro creditore privato.

Infatti, l’art. 177 d.lgs. n. 33/2025 stabilisce, ai fini dell’applicazione della disciplina peculiare in tema di pignoramento dell’Agenzia delle Entrate Riscossione (ex Equitalia), che tale normativa si applica “Ferma la facoltà di intervento ai sensi dell’articolo 499 del codice di procedura civile”.

In merito, va indicato che, qualora il creditore procedente rinunci alla procedura (ad esempio perché interviene un accordo stragiudiziale con il debitore), se l’unico creditore presente nella procedura è l’Agenzia delle Entrate Riscossione, la giurisprudenza ha statuito che l’agente di riscossione non può dare impulso alla procedura stessa in assenza di quegli autonomi presupposti che gli avrebbero consentito di promuoverla come creditore principale.

Infine, l’Agenzia delle Entrate (per importi inferiori a 120 mila euro e superiori a 20 mila euro) può in ogni caso iscrivere ipoteca sull’immobile.

Il pignoramento da parte dell’Agenzia delle Entrate: disciplina

Iscrizione dell’ipoteca

Dopo aver precisato i casi in cui il pignoramento immobiliare può essere instaurato da parte dell’Agenzia delle Entrate Riscossione vediamo quali sono, ai sensi degli artt. 177 e segg. del d.lgs. 33/ 2025, gli adempimenti che la creditrice è tenuta a compiere per procedere coattivamente.

In particolare,  l’Agenzia delle Entrate dovrà:

notificare la cartella esattoriale;
attendere 60 giorni dalla notifica della cartella prima di procedere con la notifica di preavviso di ipoteca;
attendere altri 30 giorni per iscrivere l’ipoteca sulla casa del debitore/contribuente;
attendere almeno 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca (senza che il debito sia stato pagato e/o senza una richiesta di rateizzazione del debito, previa richiesta) prima di promuovere il pignoramento.

In mancanza di questi passaggi, l’eventuale pignoramento promosso nei confronti del contribuente/debitore sarà illegittimo.

Trascrizione avviso

Una volta iscritta ipoteca, il pignoramento immobiliare dell’Agente della riscossione è effettuato mediante la trascrizione nei registri immobiliari di un avviso che viene notificato al debitore entro i successivi cinque giorni.

L’avviso contiene:

 le generalità del soggetto nei confronti del quale si procede;

 la descrizione degli immobili con le indicazioni catastali e la precisazione dei confini;
 l’indicazione della destinazione urbanistica del terreno;
 il giorno, l’ora e il luogo del primo, del secondo e del terzo incanto, con intervallo minimo di venti giorni;
l’importo complessivo del credito per cui si procede, con il dettaglio dell’imposta, l’indicazione degli interessi di mora e delle spese di esecuzione già maturate;
 il prezzo base dell’incanto;
 la misura minima dell’aumento da apportare alle offerte;
 l’avvertenza che le spese di vendita e gli oneri tributari concernenti il trasferimento sono a carico dell’aggiudicatario;
 l’ammontare della cauzione e il termine entro il quale deve essere prestata dagli offerenti;
il termine di versamento del prezzo;
l’ingiunzione ad astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito i beni assoggettati all’espropriazione e i frutti di essi.

Successivamente il pignoramento viene disciplinato secondo quanto prevedono gli artt. 178 e segg. d.lgs. 33 / 2025 per cui ad esempio la cauzione che gli offerenti devono versare è fissata nella misura del 10 % del prezzo base e, inoltre, se la vendita non ha luogo al primo incanto per mancanza di offerte valide, si procede al secondo incanto   con un prezzo base inferiore di un terzo a quello precedente.

In caso la prima casa è in comunione o è cointestata?

Le stesse considerazioni di cui sopra valgono anche nel caso in cui l’immobile sia di proprietà del debitore/contribuente insieme ad altri.

In questi casi, semplicemente si seguiranno le regole dell’espropriazione di beni indivisi ex art. 599 cpc, quindi con maggiori oneri che tuttavia, prescindono dal soggetto creditore: il pignoramento andrà fatto sull’intero immobile, ma il comproprietario non debitore avrà diritto a ricevere una percentuale del ricavato dalla vendita dell’immobile, proporzionale alla sua quota di proprietà o in caso di prima casa cointestata il coniuge non debitore avrà il diritto alla restituzione del 50% del ricavato, se non divisibile in natura.

Conclusioni

Da quanto abbiamo esaminato nel presente articolo, tendenzialmente in caso di inadempimento del debitore, il creditore può aggredire i suoi beni immobili inclusa la prima casa al fine di soddisfare il proprio credito.

Purtuttavia, quando creditore procedente è l’Agenzia delle Entrate, la prima casa è sottoponibile a pignoramento in presenza di una serie di condizioni/ requisiti previsti dall’art. 177 d.lgs. n. 33/2025 posti a tutela della posizione giuridica del debitore.

E’, quindi, importante affidarsi a avvocati esperti del diritto immobiliare al fine di tutelare la propria posizione giuridica da un illegittimo pignoramento, preservando la propria abitazione.

Uno dei modi per tutelarsi potrebbe essere che il proprietario di più di un immobile potrebbe ridurre la propria esposizione debitoria al di sotto dei 120 mila euro, pagando parzialmente quanto dovuto non potendo l’esattore rifiutarsi di ricevere tale pagamento.

Ancora, il debitore potrebbe ricorrere alle procedure di sovraindebitamento, disciplinate dalla legge n. 3/2012 come modificata dal nuovo Codice della Crisi e dell’Insolvenza, che ha lo scopo di consentire ai soggetti non fallibili in difficoltà economica, quali ad esempio professionisti, pensionati, piccoli imprenditori, di introdurre, presso il tribunale del luogo di residenza del debitore, una procedura finalizzata a ottenere la liberazione da tutti i propri debiti.

Lo studio legale LTD di Roma Eur e Milano Repubblica offre servizi di consulenza e assistenza legale nelle procedure esecutive immobiliari, mediante costituzione in giudizio, impugnazione ed opposizione agli atti di pignoramento e alla procedura esecutiva azionata dal creditore, nel caso specifico dalla Agenzia delle Entrate Riscossione (in caso di tutela del debitore). Viceversa, assiste il creditore nel recupero del proprio credito anche mediante la attivazione di un pignoramento, che può essere immobiliare o presso terzi (in caso di pignoramento di conti correnti, stipendio, pensione, partecipazioni sociali, beni mobili registrati, ecc.).