Locazione immobile di un solo comproprietario

Lo studio legale LTD di Roma Eur e Milano Repubblica offre servizi di consulenza e assistenza legale in materia di contratti di locazione ed affitto di immobili residenziali e ad uso commerciale. In particolare, gli avvocati assistono e consigliano il cliente nella individuazione della soluzione fiscalmente più conveniente, nelle procedure di redazione del contratto di locazione, nelle modifiche e rettifiche in corso di rapporto, e nella registrazione dei contratti e relativi adempimenti fiscali.

Un contratto di locazione stipulato da un solo comproprietario è generalmente valido ed efficace, in base alla giurisprudenza costante che lo inquadra come gestione di affari altrui (art. 2032 c.c.), purché il comproprietario abbia la disponibilità materiale del bene e possa garantire il godimento all'inquilino.

Gli altri comproprietari non possono opporsi, ma possono ratificare l'atto e chiedere la loro quota di canone, o agire per eventuali danni in caso di mala gestione.

1. In sintesi:

• Validità: Il contratto è valido perché si presume che il comproprietario agisca nell'interesse comune, gestendo l'affare per conto di tutti.

• Disponibilità del Bene: Il comproprietario deve avere il possesso fisico (es. le chiavi) per poter consegnare l'immobile e garantire l'uso.

• Obblighi Fiscali: Il comproprietario che riscuote il canone deve indicare gli altri comproprietari nel modello RLI e versare le imposte, ma gli altri possono richiedere la loro quota.

• Diritti degli Altri Comproprietari:
o Possono ratificare l'operato (es. in un secondo momento) e pretendere la quota di canone spettante.
o Se il canone è troppo basso o c'è conflitto, possono agire per chiedere il risarcimento dei danni.

• Poteri di Gestione: Ciascun comproprietario ha poteri di gestione ordinaria sulla cosa comune, senza necessità del consenso degli altri per la stipula della locazione.

2. Tutela per i proprietari che non hanno firmato

I comproprietari che non hanno firmato il contratto non possono chiederne l’annullamento o “sfrattare” l’inquilino sostenendo che non avevano dato il consenso. Il contratto, come detto, resta valido.

Essi però possono ratificare l’operato del gestore ovvero approvarlo il che, di fatto, “sana” la mancanza di un accordo preventivo.

La ratifica non deve essere per forza una dichiarazione scritta; può avvenire anche “per fatti concludenti”.

Il semplice fatto di chiedere la propria quota di affitto, ad esempio, costituisce una ratifica implicita dell’operato del comproprietario-gestore.

3. Richiesta della quota di affitto all’inquilino

Una volta ratificato il contratto (anche solo intentando una causa per il pagamento), i comproprietari “non locatori” acquisiscono un diritto fondamentale.

Possono esigere dal conduttore (l’inquilino) il pagamento della loro quota dei canoni di locazione, in proporzione alla rispettiva quota di proprietà indivisa.

La Cassazione (sent. n. 11135/2012) ha però stabilito una condizione procedurale precisa: questa richiesta deve avvenire “nel contraddittorio con il comproprietario locatore”. In termini semplici, i comproprietari esclusi non possono semplicemente inviare una lettera all’inquilino intimandogli di dividere il bonifico, ma devono coinvolgere formalmente nella richiesta anche il comproprietario che ha firmato il contratto, ad esempio notificando a entrambi la richiesta di pagamento.

4. Riferimenti Giurisprudenziali Recenti (2025):

• Sentenze recenti, come quella della Corte d'Appello di Napoli (30 settembre 2025), continuano a ribadire questi principi, analizzando le azioni possibili per il comproprietario non locatore prima e dopo la ratifica.
In sintesi, il contratto è valido, ma gli altri comproprietari hanno diritti che possono esercitare per ottenere il giusto riconoscimento economico e per tutelarsi da una cattiva gestione.

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