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ROMA EUR - MILANO
LOCAZIONE COMMERCIALE RISOLUZIONE CONTRATTO INADEMPIMENTO ART. 1455 C.C.
Lo studio legale LTD di Roma Eur e Milano Repubblica offre servizi di consulenza e assistenza legale in materia di contratti di locazione ed affitto di immobili residenziali e ad uso commerciale. In particolare, gli avvocati assistono il cliente nelle procedure di sfratto, cause di risarcimento danni e di recupero crediti a seguito di morosità, abusi e inadempimenti vari dell'inquilino persona fisica o società o impresa che nell'immobile esercita la propria attività.
1. Punti chiave della Cassazione per gli sfratti commerciali:
No Termine di Grazia: Le Sezioni Unite (sent. 272/1999) hanno escluso la sanatoria della mora locativa (90 giorni) per gli immobili commerciali.
Gravità Inadempimento: La valutazione della "gravità" (art. 1455 c.c.) è affidata al giudice, che considera le circostanze specifiche, non solo l'entità del debito o la tolleranza passata.
Indennità di Avviamento (Fine Locazione): Il conduttore ha diritto di ritenzione (può non rilasciare) se l'indennità di avviamento (dove dovuta) non viene pagata, anche dopo la sentenza di sfratto.
Morosità: Non esiste un numero minimo di mensilità non pagate come nelle locazioni abitative; ogni caso è valutato singolarmente dal giudice.
Risarcimento Danno: La Cassazione ha chiarito che il locatore può richiedere il danno da mancato guadagno (art. 1223 c.c.) anche dopo il rilascio, ma deve dimostrare di aver cercato attivamente un nuovo inquilino.
2. Qui di seguito la procedura in sintesi:
a) Intimazione di sfratto e citazione per convalida.
b) Opposizione del conduttore (può avvenire anche solo presentandosi all'udienza).
c) Se c'è opposizione, inizia un giudizio di merito con sentenza finale.
3. Gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c.
L'Art. 1455 c.c. regola la locazione commerciale, stabilendo che un contratto può essere risolto solo per inadempimento di "non scarsa importanza" (gravità), valutata caso per caso dal giudice, a differenza delle locazioni abitative dove la gravità è predeterminata per legge. La morosità o altri inadempimenti devono compromettere l'interesse del locatore e l'equilibrio contrattuale per giustificare la risoluzione.
Valutazione della gravità: Spetta al Giudice valutare se l'inadempimento (anche di tipo diverso dal mancato pagamento) sia abbastanza grave da alterare l'economia del contratto.
Mancato pagamento: Il mancato pagamento del canone può portare alla risoluzione, ma solo se l'entità della mora è ritenuta grave, non esiste un parametro fisso (come le due mensilità della Legge Equo Canone per gli immobili abitativi).
Confronto con locazioni abitative: Nelle locazioni non abitative (commerciali), la valutazione non è automatica (come per l'Art. 5 L. 392/78) ma discrezionale del giudice.
Inadempimento di scarsa importanza: L'Art. 1455 esclude la risoluzione per inadempimenti di lieve entità, che non ledano significativamente gli interessi dell'altra parte.
La risoluzione per inadempimento è una ipotesi di risoluzione giudiziale, nel senso che deve essere richiesta all’autorità giudiziaria, la quale pronuncerà una sentenza costitutiva di scioglimento del contratto soltanto qualora accerti che: (i) vi è stato inadempimento del contratto; (ii) tale inadempimento è imputabile per colpa al convenuto; e (iii) ai sensi dell’art. 1455 c.c. l’inadempimento non ha ‘scarsa importanza’, ossia la violazione contestata sia tale da alterare l’equilibrio di interessi sotteso al contratto, così da travolgere l’intero regolamento negoziale.
Quanto all’onere di prova, la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con sentenza del 30 ottobre 2001, n. 13533 ha stabilito che il creditore che agisce in giudizio, sia per l’adempimento del contratto sia per la risoluzione ed il risarcimento del danno, deve fornire la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto (ed eventualmente del termine di scadenza), limitandosi ad allegare l’inadempimento della controparte, su cui incombe l’onere di dimostrare il fatto estintivo costituito dall’adempimento (o dalla impossibilità di adempiere).
Lo studio legale LTD di Roma Eur e Milano Repubblica offre servizi di consulenza e assistenza legale in materia di contratti di locazione ed affitto di immobili residenziali e ad uso commerciale. In particolare, gli avvocati assistono il cliente nelle procedure di sfratto, cause di risarcimento danni e di recupero crediti a seguito di morosità, abusi e inadempimenti vari dell'inquilino persona fisica o società o impresa che nell'immobile esercita la propria attività.
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