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Lo studio legale LTD Roma Eur e Milano, in particolare l'Avv. Nicola di Stefano esperto in materia civile immobiliare, offre consulenza e assistenza legale riguardo alla vendita ed acquisto di immobili, verificandone la sussistenza dei requisiti della legge urbanistica ed in particolare il rilascio del certificato di abitabilità (oggi agibilità), per tutelare l'acquisto, evitare l'impugnazione dell'atto, e la futura circolazione dell'immobile.

Qui di seguito si prende ad esame una recente sentenza della giurisprudenza di legittimità che tratta l'argomento in questione e la sua incidenza in caso di stipula dell'atto di vendita.

Domanda: se il venditore non fornisce il certificato di agibilità, il compratore può legittimamente rifiutare di pagare il saldo prezzo ?

La Corte di Cassazione, Sezione II, con l’ordinanza 5 agosto 2025, n. 22651 (testo in calce), risponde affermativamente.

I giudici di legittimità ricordano che, nella vendita di immobili ad uso abitativo, l’abitabilità (ora definita agibilità dal Testo Unico Edilizio) costituisce un requisito indispensabile. Tale documento, infatti, incide sull’idoneità del bene a realizzare gli interessi perseguiti dai contraenti e ne assicura la commerciabilità.

Il certificato si annovera tra i documenti che il venditore è obbligato a consegnare all’acquirente ai sensi dell’art. 1477 c. 3 c.c. 

La sua mancanza può legittimare il rifiuto di adempiere da parte del compratore e il giudice deve acclarare 1) se sia integrata la fattispecie della vendita “aliud pro alio”, nell’ipotesi in cui le difformità non siano sanabili, 2) oppure se l’inadempimento non sia grave e sia fonte solo di responsabilità risarcitoria da parte del venditore, nel caso in cui la mancanza della certificazione sia ascrivibile ad un semplice ritardo nella conclusione della pratica amministrativa.

Inoltre, gli ermellini evidenziano che la mera conoscenza, da parte del compratore, del mancato rilascio della licenza di abitabilità (ora agibilità ex art. 24 TUE) al momento della stipula del contratto di compravendita non esclude l’inadempimento del venditore salvo il caso in cui l’acquirente abbia rinunciato espressamente al requisito dell'abitabilità o si sia fatto carico dei relativi adempimenti.

I giudici di legittimità sottolineano che tale documento «incide sull’attitudine del bene a realizzare gli interessi perseguiti dai contraenti, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità». Il certificato si annovera tra i documenti che il venditore è obbligato a consegnare all’acquirente ai sensi dell’art. 1477 c. 3 c.c. e «non può essere surrogato dal possesso del certificato per la destinazione dell’immobile ad uso ufficio» (Cass. 9253/2006).

La mancanza del certificato può legittimare il rifiuto di adempiere da parte del compratore, in tal caso, il giudice deve acclarare se sia integrata la fattispecie della vendita “aliud pro alio”, nell’ipotesi in cui le difformità non siano sanabili, infatti, «la licenza di abitabilità, nella vendita di appartamenti ad uso abitativo, costituisce un elemento che caratterizza l'immobile in relazione alla sua intrinseca capacità di assolvere una certa destinazione economico - sociale e quindi di soddisfare i concreti bisogni dell'acquirente, sicché la mancanza di tale licenza (ove il compratore non sia obbligato all'acquisto nella consapevolezza di tale mancanza) dà luogo ad una ipotesi di consegna di "aliud pro alio"» (Cass. 10703/1994);
oppure l'ipotesi di mancanza di qualità essenziali, nel caso in cui le difformità riscontrate siano sanabili, oppure l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore (ma non di risoluzione del contratto per inadempimento), allorché la mancanza della certificazione sia ascrivibile al semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa (Cass. 23604/2023).

Secondo la giurisprudenza: «nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Il mancato rilascio della licenza di abitabilità, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza […]» (Cass. 34211/2022).

Lo studio legale LTD Roma Eur e Milano, in particolare l'Avv. Nicola di Stefano esperto in materia civile immobiliare, offre consulenza e assistenza legale riguardo alla vendita ed acquisto di immobili, verificandone la sussistenza dei requisiti della legge urbanistica ed in particolare il rilascio del certificato di abitabilità (oggi agibilità), per tutelare l'acquisto, evitare l'impugnazione dell'atto, e la futura circolazione dell'immobile.  

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