Lo studio legale LTD Roma Eur e Milano, ed in particolare l'Avv. Nicola di Stefano immobiliarista a Roma Eur, offre consulenza e assistenza legale riguardo al trasferimento degli immobili mediante sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. a seguito di inadempimento del venditore alla promessa di vendita, previa verifica della esistenza dei requisiti della legge urbanistica e la conformità dell'immobile dal punto di vista castale e planimetrico per tutelare l'acquisto ed evitare la declaratoria di nullità della citazione da parte del giudice. 

Nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui all’ art. 29, comma 1-bis, della  legge n. 52/1985, comma introdotto dall’ art. 19, comma 14, del  d.l. n. 78/2010, convertito, con modificazioni, in  legge n. 122/2010, costituisce una condizione dell’azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che può accogliere la domanda in presenza della dichiarazione o attestazione di conformità al momento della decisione, senza alcun onere di verifica dell’effettività della coerenza catastale, salvo che si tratti di una falsità conclamata, cioè tale da essere rilevabile ictu oculi anche da un soggetto tecnicamente inesperto, caso nel quale la dichiarazione o attestazione può essere ritenuta inesistente e l’effetto traslativo è precluso. 

A confermarlo è la  Cassazione civile con sentenza 15/10/2025, n. 27531.

La pronuncia in commento chiarisce una questione assai dibattuta in materia di esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre ai sensi dell’art. 2932 c.c., ovvero la necessaria sussistenza della conformità catastale oggettiva dell’immobile al momento della decisione, in applicazione dell’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985, come modificato dalla legge n. 122/2010.

Sintesi della vicenda

La vicenda nasce da un contratto preliminare in forza del quale Tizio aveva promesso di acquistare un appartamento da Caio. 

Il promissario acquirente, a fronte del rifiuto opposto dal promittente venditor di addivenire alla stipula del definitivo, agiva al fine di ottenere una pronuncia giudiziale costituiva ai sensi dell’art. 2932 c.c. che tenesse luogo al contratto definitivo non concluso.

Il Giudice di prime cure, per quanto ora di interesse, rigettava la domanda attorea attesa l’assenza della documentazione necessaria a comprovare la regolarità catastale.

La resa statuizione veniva ribaltata in sede di gravame: la Corte di Appello riteneva, infatti, sufficiente la documentazione versata negli atti del giudizio.

Caio, risultato soccombente, proponeva ricorso per cassazione.

Conformità catastale e giudizio ex art. 2932 c.c.

Il ricorso veniva accolto poichè la Corte non esplicitava quali documenti comprovassero la conformità catastale oggettiva, limitandosi ad un’affermazione del tutto apodittica.

Il supremo Collegio richiama quindi l’ormai consolidato principio ovvvero:

la nullità prevista dall’art. 29, comma 1-bis, l. 52/1985 non concerne il preliminare, che ha meri effetti obbligatori;
tuttavia, nel giudizio ex art. 2932 c.c., il giudice può emettere la sentenza costitutiva solo se, al momento della decisione, sussistono i presupposti di validità del contratto definitivo, tra cui la conformità tra stato di fatto e dati catastali. In assenza di quest’ultimo requisito, la domanda non può trovare accoglimento.
La Cassazione ribadisce pertanto l’orientamento già espresso in numerosi precedenti (ex multis Cass. Civ. 7487/2021, Cass. Civ. 29581/2021; Cass. Civ 20526/2020), che qualificano la conformità catastale come condizione dell’azione nel giudizio ex art. 2932 c.c.

La decisione della Cassazione

Nella fattispecie esaminata dalla Corte di Cassazione, è stata ritenuta gravemente carente la motivazione offerta dalla sentenza impugnata poiché: la motivazione della sentenza impugnata è gravemente carente perché non chiariva quali documenti dimostrino la conformità catastale oggettiva. In particolare la relazione tecnica depositata si limitava a un confronto documentale tra planimetrie, senza attestare la corrispondenza con lo stato di fatto dell’immobile e la Corte di Appello errava nel voler attribuire al detto documento una valenza che non possiede.

Considerazioni finali

La decisione ribadisce l’orientamento maggioritario della giurisprudenza: la tutela ex art. 2932 c.c. non può supplire al difetto degli elementi essenziali del contratto definitivo, tra cui le menzioni catastali e la dichiarazione (o attestazione tecnica) di conformità allo stato di fatto.

La sentenza invoca dunque la rigorosa predisposizione della documentazione catastale, essenziale non solo ai fini della validità dell’atto definitivo, ma anche per ottenere la tutela giurisdizionale sostitutiva.

L’applicazione di tale principio di diritto al caso di specie ha condotto alle conseguenze  evidenziate dal provvedimento in commento, nella misura in cui ha riconosciuto l’esattezza  della pronuncia impugnata, che ha escluso la possibilità di rimettere in discussione  l’accertamento contenuto nella sentenza ex art. 2932 c.c., passata in giudicato e dedotta come  giudicato c.d. esterno nel procedimento pendente. 

Relativamente alla censura fondata sull’art. 34 c.p.c., la correttezza della decisione resa all’esito  del giudizio d’appello trova avallo in quel costante orientamento di legittimità, il quale  afferma che “Qualora due giudizi tra le stesse parti si riferiscano al medesimo rapporto  giuridico e uno di essi sia stato definito con sentenza passata in giudicato, l’accertamento così  compiuto in ordine alla soluzione di questioni di fatto e di diritto relative a un punto  fondamentale comune a entrambe le cause, formando la premessa logica indispensabile della statuizione contenuta nel dispositivo della sentenza, preclude il riesame dello stesso punto  accertato e risolto, senza che, ai fini della formazione del giudicato esterno sullo stesso, sia  necessaria una domanda di parte volta ad ottenere la decisione di una questione pregiudiziale  con efficacia di giudicato, atteso che la previsione dell’art. 34 c.p.c. si riferisce alla sola  pregiudizialità in senso tecnico e non già a quella in senso logico giuridico” (in tal senso, Cass.,  29 dicembre 2021, n. 41895; Cass., 17 maggio 2018, n. 11754; Cass., 23 luglio 2024, n. 20351).

Lo studio legale LTD Roma Eur e Milano, ed in particolare l'Avv. Nicola di Stefano immobiliarista a Roma Eur, offre consulenza e assistenza legale riguardo al trasferimento degli immobili mediante sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. a seguito di inadempimento del venditore alla promessa di vendita, previa verifica della esistenza dei requisiti della legge urbanistica e la conformità dell'immobile dal punto di vista castale e planimetrico per tutelare l'acquisto ed evitare la declaratoria di nullità della citazione da parte del giudice.