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Corte d'appello civile Venezia sentenza n. 2854 del 26 settembre 2025

Fatto

Un acquirente si opponeva a decreto ingiuntivo con cui un'agenzia immobiliare richiedeva il pagamento della provvigione per mediazione relativa all'acquisto di un immobile. L'opponente sosteneva di aver visitato con tale agenzia un immobile diverso da quello poi acquistato tramite altra agenzia, alla quale aveva corrisposto la provvigione. L'agenzia ricorrente produceva fotografie e testimonianze per dimostrare la coincidenza tra l'immobile visitato e quello acquistato, ma il foglio di visita non conteneva indicazioni precise sull'ubicazione dell'immobile e presentava caratteristiche difformi rispetto all'immobile acquistato in termini di metratura, posti auto e prezzo.

Massima

In tema di mediazione immobiliare, incombe sull'agenzia che rivendica il diritto alla provvigione l'onere di provare il fatto costitutivo del proprio diritto, identificando in modo chiaro e certo che l'immobile acquistato dal cliente corrisponde a quello visitato tramite la sua intermediazione. Non è onere del cliente identificare quale diverso immobile avrebbe visitato con l'agenzia, configurando diversamente un'errata inversione dell'onere probatorio. La mera sovrapponibilità di fotografie raffiguranti l'immobile non costituisce prova sufficiente della coincidenza tra l'immobile visitato e quello acquistato, se non accompagnata da elementi identificativi certi e univoci. Le dichiarazioni testimoniali che si limitino a confermare la corrispondenza tra fotografie, senza identificare con certezza l'immobile effettivamente acquistato dal cliente, non assolvono l'onere probatorio gravante sull'agenzia. L'assenza di contestazione immediata da parte del cliente circa la diversità degli immobili, in risposta a diffida di pagamento, non costituisce ammissione dell'attività di mediazione né può supplire al difetto di prova del fatto costitutivo del diritto alla provvigione.

Esito

La Corte accoglie l'appello principale, revoca il decreto ingiuntivo opposto e condanna l'agenzia appellata alla refusione delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio. Rigetta l'appello incidentale dell'agenzia.

Questa nuova sentenza della Corte di Appello Venezia consente un approfondimento della tematica ricorrente nella pratica e relativa al pagamento delle provvigioni di agenzia immobiliare.

A tal riguardo occorre esaminare la portata del cd. "foglio visita" che le agenzie solitamente fanno firmare agli interessati in sede di appuntamento di visita dell'immobile.

Ebbene, il foglio visita è un documento che attesta l'attività dell'agenzia immobiliare, dimostrando che il cliente ha visitato un immobile grazie al suo intervento. Tuttavia, la firma di questo foglio da sola non fa nascere il diritto alla provvigione, ma serve a tutelare l'agente nel caso l'affare venga concluso successivamente. 

La provvigione, secondo l'articolo 1755 del codice civile, matura solo quando l'attività del mediatore ha un nesso causale e determinante per la conclusione di un accordo giuridicamente vincolante, come la proposta d'acquisto accettata. 

1. Ruolo del foglio visita

Attestazione dell'intermediazione: Serve a dimostrare che è stata l'agenzia a far conoscere l'immobile al potenziale acquirente.

Tutela contro l'evasione: Protegge l'agenzia da clienti che, dopo aver visitato l'immobile con il suo supporto, tentano di concludere l'affare direttamente con il proprietario per evitare di pagare la provvigione.

Non è un contratto: La firma del foglio visita non impegna all'acquisto e non vincola immediatamente al pagamento della provvigione. 

2. Quando matura il diritto alla provvigione

Nesso causale: Il diritto alla provvigione sorge solo se c'è un nesso di causa-effetto tra l'intervento dell'agente e la conclusione dell'affare.

Accordo vincolante: La provvigione è dovuta quando le parti stipulano un accordo giuridicamente vincolante, come l'accettazione di una proposta d'acquisto.

Attività determinante: L'attività del mediatore deve essere stata determinante per la conclusione dell'affare. 

3. In sintesi

Il foglio visita è una prova importante dell'operato dell'agenzia, ma non è sufficiente a far maturare il diritto alla provvigione.

Il diritto alla provvigione si configura solo quando, grazie all'intervento dell'agenzia, viene concluso un accordo vincolante tra acquirente e venditore.

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ROMA-MILANO, 26.11.2025

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