AFFITTO RAMO DI AZIENDA: vantaggi e svantaggi

L’azienda viene comunemente definita come un organismo composto di persone e beni, diretto al raggiungimento di un fine economico, d'interesse sia pubblico sia privato.

I suoi elementi costitutivi essenziali sono dunque i seguenti:

persone;
beni economici;
struttura;
operazioni;
fine.

Le persone sono naturalmente la prima voce del nostro elenco: esse – che vanno dal proprietario ai soci ai dipendenti – sono il “motore energetico” dell’impresa.

Tra i beni economici rientrano invece ciò che viene utilizzato per la produzione, come per esempio macchinari, materie prime, ma anche gli edifici in cui ha luogo l’attività dell’azienda.

Anche la struttura organizzativa è importante, poiché è l’organizzazione grazie alla quale le persone e i beni vengono coordinati al fine di portare avanti le attività.

Le operazioni non sono altro, naturalmente, che tutte quelle azioni (acquisti, trasformazioni, trasporti…) il cui scopo comune è proprio quello di ottemperare al fine dell’azienda, ovvero quello di soddisfare delle necessità o dei bisogni fornendo beni e/o servizi.

Dal punto di vista giuridico, è possibile distinguere quattro grandi categorie di aziende:

azienda individuale;
società di persone;
società di capitali;
enti pubblici.

Nella prima, l’azienda individuale, il soggetto giuridico è naturalmente il proprietario. Nelle società di persone sono i soci a ricoprire tale ruolo (i soci sono i proprietari).

Per quanto riguarda società di capitali ed enti pubblici, invece, non esiste un’identità fisica concreta, poiché tali aziende operano attraverso e grazie alle persone che ne costituiscono e ne dirigono gli organi.

Il ramo d’azienda è un settore o una parte dell’azienda che, possedendo una sua autonomia, può essere affittato ad altri. Attenzione: non ne viene ceduta la proprietà, ma solo la gestione.

Lo Studio Legale Tributario Avv. Di Stefano, in virtù delle competenze dei Professionisti di cui si avvale, è in grado di fornire un servizio completo di orientamento per l'imprenditore, sia nella fase di avviamento, sia in quella di gestione dell'impresa, mediante predisposizione di contratti di cessione e/o affitto di azienda 

Affitto ramo d’azienda: cos’è e come si costituisce

Il contratto di affitto ramo d’azienda, dunque, concretizza un accordo grazie al quale il concedente permette al conduttore, a fronte del pagamento di un canone di locazione, di godere di un determinato ramo d’azienda.

Ciò significa in pratica che il conduttore ottiene la gestione temporanea del complesso di beni organizzati per l’esercizio dell’attività d’impresa.

L’affitto ramo d’azienda non è disciplinato da appositi e specifici articoli del Codice Civile, quindi bisogna ricavarne la regolamentazione facendo riferimento a tutti quegli articoli che vanno a regolare aspetti simili a quelli presentati da una simile operazione, come per esempio quelli che disciplinano l’usufrutto e la cessione aziendale, oppure l’affitto.

Abbiamo detto che l’affitto ramo d’azienda è originato da un contratto e ciò dà origine a due operazioni necessarie:

atto pubblico o scrittura privata autenticata;
registrazione.

L’affitto ramo d’azienda si traduce dunque in un contratto scritto che va stilato alla presenza di un notaio il quale, entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione, provvederà a iscriverlo nel Registro delle Imprese.

Nel suddetto contratto trovano di solito espressione tutte le condizioni e le garanzie che costituiscono i requisiti legali del contratto stesso, come per esempio:

dati delle parti e del ramo d’azienda oggetto della transazione;
elenco immobili;
oggetto e inventario;
garanzie per le parti;
durata ed eventuale rinnovo automatico;
canone e sue modalità di pagamento;
divieto di subaffitto o cessione;
opzione di acquisto;
regole di riconsegna…

Si tratta di clausole e accordi che configurano le norme alle quali deve sottostare il rapporto tra le parti, in modo da mettere le cose “nero su bianco”, e che prevedono i possibili sviluppi della situazione.

È buona norma accludere un inventario aggiornato di tutti i beni materiali e immateriali coinvolti.

affitto ramo d'azienda

Obblighi di concedente e conduttore

Entrambe le parti che stipulano un contratto di affitto ramo d’azienda si impegnano a ottemperare precisi obblighi, il cui scopo finale è garantire la collaborazione ottimale tra affittuario e proprietario.

Tra gli impegni che si assume il concedente figurano:

l’azienda deve essere consegnata al conduttore nelle condizioni atte all’uso pattuito;
non deve fare concorrenza al conduttore;
deve farsi carico della manutenzione straordinaria;
deve collaborare con l’affittuario per l’ottenimento delle autorizzazioni temporanee necessarie all’esercizio dell’azienda.

Dal canto suo l’affittuario è tenuto a:

pagare con puntualità il canone stabilito per l’affitto;
non modificare in alcun modo la destinazione economica del ramo d’azienda;
occuparsi della manutenzione ordinaria al fine di mantenere efficienti macchinari, edifici e attività;
mantenere lo standard produttivo.

A seguito dell’affitto ramo d’azienda il conduttore subentra al concedente nei contratti in corso, a meno che non sia stabilito il contrario nel contratto. Sono esclusi da questa “clausola” i contratti che hanno carattere personale (per esempio quello che lega il proprietario al commercialista).

Vantaggi, svantaggi e rischi

Se le condizioni di partenza sono buone e conduttore e concedente procedono in armonia, rispettando i propri diritti e doveri e le clausole del contratto, l’affitto di ramo d’azienda presenta alcune caratteristiche positive per entrambe le parti:

il concedente non corre rischi particolari e incassa un canone di affitto;
il conduttore può avvalersi delle conoscenze e delle competenze acquisite dal titolare;
la gestione è temporanea, quindi prevede vincoli minori rispetto all’acquisto dell’attività.

Tuttavia, prima di procedere con un contratto di affitto ramo d’azienda, va analizzata bene la situazione, poiché bisogna tenere presenti alcuni dettagli molto importanti.

Se ci sono dei dipendenti, per esempio, i rapporti lavorativi restano immutati, così come il TFR, le ferie maturate, gli scatti di anzianità eccetera.

Ciò significa che il conduttore potrà godere delle eventuali facilitazioni fiscali in essere, ma anche che, ai sensi dell’articolo 2112 del Codice Civile, l’affittuario dell’azienda eredita tutti i debiti verso i lavoratori della società concedente.

Per quanto riguarda invece i rapporti con i fornitori, è vero che l’affittuario non subentra agli eventuali debiti lasciati in sospeso dal concedente, tuttavia questi – se presenti – potrebbero rendere i rapporti spiacevoli e creare una situazione lavorativa difficoltosa.

Inoltre, va ricordato che il fallimento di una delle parti non comporta lo scioglimento del contratto di affitto ramo d’azienda, perciò bisogna considerare l’equo indennizzo che una parte è tenuta a dare all’altra in caso che la prima voglia esercitare il suo diritto di recesso (entro 60 giorni).

L’affitto ramo di azienda non corrisponde alla locazione commerciale

Per completezza ricordiamo che affitto ramo d’azienda e locazione commerciale sono realtà ben distinte.

La seconda comporta infatti soltanto la messa a disposizione di un immobile commerciale, mentre il primo ha per oggetto il complesso di beni organizzati per l’esercizio dell’attività d’impresa, ovvero immobili, macchinari, processi produttivi…

Il contratto di locazione commerciale ha inoltre una durata stabilita (sei anni + sei anni) e anche il rinnovo è disciplinato dalla normativa, mentre nel caso dell’affitto ramo d’azienda entrambi sono liberamente determinati dalle parti.

Un’altra differenza molto importante è costituita dal fatto che al termine di un contratto di locazione il conduttore riceve un’indennità di avviamento commerciale, obbligo che non sussiste nel contratto di affitto ramo d’azienda.

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