Dal 16 marzo 2019, per effetto del D.Lgs. n. 14/2019, è cambiata molto la normativa per gli acquisti di immobili in costruzione da parte di acquirenti persone fisiche di cui al D.Lgs. n. 122/2005, specialmente con ulteriori previsioni a tutela dei soggetti privati.

Quali sono effettivamente le tutele aggiuntive per il privato che vuole acquistare un immobile cd. di nuova costruzione. Il legislatore ha previsto alcune novità a maggiore tutela del privato, quali in particolare:

- un rafforzamento ed un ampliamento del contenuto della garanzia fideiussoria bancaria o assicurativa al preliminare;
- l’obbligo di consegna dell’assicurazione postuma decennale all’acquirente al rogito, a pena di nullità del contratto;
- l’introduzione di un modello ministeriale standard di fideiussione;
- l’introduzione di un modello ministeriale standard anche di polizza decennale postuma;
- l’obbligo di stipula del contratto preliminare per atto notarile.

Proprio sulla base dell’applicazione della nuova normativa, di seguito elenchiamo i vantaggi e svantaggi dell’acquisto, da parte di un privato persona fisica, di un immobile in corso di costruzione da impresa costruttrice.

1. Vantaggi:
- acquisto di un immobile di nuova edificazione, con caratteristiche tecniche, impianti e prestazione energetica moderne ed aggiornate;
- possibilità, in accordo col costruttore, di scegliere le finiture dell’immobile;
- assistenza del notaio anche in fase preliminare e non solo al momento del rogito;
- maggiori tutele normative (fideiussione e polizza decennale postuma obbligatorie e conformi ai modelli ministeriali, obbligo del preliminare notarile, sanzioni in caso di violazione della normativa).

2. Svantaggi:
- operazione soggetta ad Iva (4% se prima casa e 10% se seconda casa) da calcolare sul prezzo e non ad imposta di registro (2% se prima casa e 9% se seconda casa) da calcolare sul più conveniente valore catastale;
- attesa per la consegna dell’immobile dopo la fine dei lavori;
- eventuale rischio di dover escutere la fideiussione in caso di fallimento o crisi dell’impresa costruttrice;
- eventuale rischio di dover attivare la polizza decennale postuma, in caso di difetti costruttivi.

Lo studio legale LTD Roma Eur e Milano, specializzato nel diritto immobiliare, edilizia ed urbanistica, presta attività di consulenza ed assistenza legale riguardo alla vendita ed acquisto di immobili, residenziali e commerciali, di nuova costruzione, verificandone la sussistenza dei presupposti del D. Lgs. 122/2005 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) e ss. mm. a mezzo del D.Lgs. 12 gennaio 2019 n. 14, nonché la sussistenza dei requisiti della legge urbanistica e conformità dell'immobile dal punto di vista catastale e planimetrico al fine di tutelare l'acquisto prevenendo i contenziosi, che potrebbero riguardare l'impugnazione dell'atto per chi acquista e/o l'incommerciabilità dell'appartamento per chi vende.