La vendita immobiliare da parte di un falsus procurator (rappresentante senza poteri o eccedenti i limiti) è inefficace verso il proprietario, ma può essere sanata tramite la ratifica da parte di quest'ultimo. Il terzo acquirente ignaro può chiedere il risarcimento danni, purché non fosse a conoscenza della mancanza di poteri. 

1. Tipologie di Falsus Procurator:

• Assenza totale di potere: Soggetto agisce senza aver mai ricevuto procura.
• Eccesso di potere: Esiste una procura, ma viene superata (es. procura per locazione usata per vendere). 

La figura è disciplinata dagli articoli 1398 e 1399 del Codice Civile

2. Elementi della vendita immobiliare da parte del “falsus procurator”:

• Inefficacia del contratto: Il negozio concluso dal falso rappresentante non è nullo né annullabile, ma temporaneamente inefficace nei confronti del dominus (il reale proprietario), il quale non è obbligato a rispettarlo.
• Ratifica: Il proprietario può sanare l'atto con la ratifica, che ha effetto retroattivo e deve rispettare la forma scritta richiesta per la compravendita. Secondo la giurisprudenza, la ratifica non può essere implicita attraverso la semplice consegna dell'immobile, ma richiede un atto scritto inequivocabile.
• Tutela del Terzo Acquirente: Se il terzo ha agito in buona fede (ignorando la mancanza di poteri), può richiedere al falsus procurator il risarcimento dei danni. Se invece il terzo era a conoscenza della situazione o avrebbe potuto scoprirla con l'ordinaria diligenza, non ha diritto al risarcimento.
• Responsabilità del Falso Rappresentante: Il falsus procurator è responsabile dei danni sofferti dal terzo che ha confidato senza colpa nella validità del contratto.

3. La ratifica

Poiché il contratto è solo inefficace e non invalido, il proprietario (lo pseudo-rappresentato) ha la possibilità di “salvarlo” attraverso un atto chiamato ratifica. Con la ratifica, il proprietario approva l’operato del falso rappresentante, rendendo il contratto pienamente valido ed efficace fin dal momento della sua stipula originale (efficacia retroattiva).

L’acquirente, per uscire dall’incertezza, ha due strumenti a disposizione:

(i) interpellare il proprietario: può invitarlo formalmente a pronunciarsi sulla ratifica entro un termine specifico. Se, scaduto il termine, il proprietario rimane in silenzio, la ratifica si intende negata e il contratto rimane definitivamente inefficace;

(ii) recedere dal contratto: può accordarsi direttamente con il falsus procurator per sciogliere l’accordo e porre fine alla questione.

4. Alcune massime della Cassazione sul falsus procurator

Cass. civ. n. 26871/2022

In tema di contratto stipulato da "falsus procurator", il potere rappresentativo in capo a chi ha speso il nome altrui è un elemento costitutivo della pretesa del terzo nei confronti del rappresentato e, pertanto, il suo difetto è rilevabile anche d'ufficio; tuttavia il comportamento processuale dello pseudo rappresentato che, convenuto in giudizio, tenga un comportamento da cui risulti in maniera univoca la volontà di fare proprio il contratto concluso in suo nome e per suo conto dal "falsus procurator", opera anche sul terreno del diritto sostanziale e vale quale ratifica tacita di tale contratto. (Principio affermato dalla S.C. in una fattispecie in cui l'inefficacia di un contratto di noleggio di una tendostruttura, in quanto concluso da un "falsus procurator", era stata eccepita, da parte dell'opponente al decreto ingiuntivo per il pagamento del corrispettivo, solo all'esito della consulenza tecnica grafologica che attestava la falsità di un documento dalla stessa prodotto, a fronte di un'iniziale difesa imperniata sulla diversa qualificazione del contratto alla stregua di compravendita, con deduzione dell'integrale pagamento del prezzo).

(Cassazione civile, Sez. VI-3, ordinanza n. 26871 del 13 settembre 2022)

Cass. civ. n. 15841/2022

Colui che, in qualità di "falsus procurator", abbia stipulato un contratto in nome e per conto di un terzo, al quale poi succeda "mortis causa", non può eccepirne l'inefficacia per carenza del potere rappresentativo, dovendosi ritenere che, alla stregua delle regole della correttezza, egli sia automaticamente vincolato in proprio al negozio per effetto dell'accettazione dell'eredità.

(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 15841 del 17 maggio 2022)

Cass. civ. n. 4938/2022

La ratifica di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, stipulato dal "falsus procurator", non richiede necessariamente che il "dominus" manifesti per iscritto la volontà di far proprio quel contratto, potendo essere integrata anche dall'atto di citazione, notificato alla controparte e sottoscritto dal rappresentato o dal suo procuratore "ad litem", con il quale si chieda l'esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c., trattandosi di atto scritto che, redatto per fini conseguenziali alla stipulazione del contratto preliminare medesimo, è incompatibile con il rifiuto dell'operato del rappresentante senza poteri.

(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4938 del 15 febbraio 2022)

Cass. civ. n. 41438/2021

In tema di rappresentanza senza poteri, se la domanda di accertamento dell'inefficacia del contratto sia proposta dallo pseudo rappresentato nei confronti sia del terzo che del falso rappresentante che lo ha stipulato, si determina un cumulo soggettivo che trasforma l'originario litisconsorzio facoltativo in litisconsorzio unitario-necessario di carattere processuale funzionale a prevenire l'eventuale contrasto di giudicati, sicché non può essere disposta la separazione delle cause ai sensi dell'art. 103, comma 2, c.p.c. e le vicende anomale del processo, come l'estinzione, concernono tutte le parti; pertanto, nell'ipotesi di mancata rinnovazione della citazione disposta in favore del rappresentante senza potere non costituitosi in giudizio, l'estinzione, ex art. 303, comma 3, c.p.c., va dichiarata con riferimento all'intero processo e non solo nei confronti della parte nei cui confronti non si è proceduto alla detta rinnovazione.

(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 41438 del 23 dicembre 2021)

Cass. civ. n. 37722/2021

La trascrizione prevista dall'art. 2652, n. 6 c.c. riguarda le domande di nullità o di annullamento dei negozi giuridici e non è, quindi, applicabile ai negozi inefficaci, con la conseguenza che, in un negozio compiuto dal rappresentante senza potere, la sentenza con cui viene dichiarata l'inefficacia della vendita compiuta dal 'falsus procurator' è opponibile all'avente causa in buona fede da quest'ultimo, anche se la domanda è stata trascritta dopo cinque anni dalla trascrizione della vendita.

(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 37722 del 1 dicembre 2021)

Cass. civ. n. 29825/2019

La disciplina del negozio concluso da un rappresentante senza poteri di cui all'art. 1398 c.c. è applicabile a ogni tipo di rappresentanza, compresa quella derivante da un rapporto organico. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione gravata che, con riferimento ad una convenzione di collaborazione stipulata dal direttore di un Azienda municipalizzata con un professionista, aveva ritenuto inefficace nei confronti dell'ente la clausola di rinnovo automatico della convenzione, perché eccedente il potere riconosciuto al direttore dalla delibera del consiglio di amministrazione).

(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 29825 del 18 novembre 2019)

Cass. civ. n. 18519/2018

In tema di rappresentanza, possono essere invocati i principi dell'apparenza del diritto e dell'affidamento incolpevole allorché non solo vi sia la buona fede del terzo che ha stipulato con il falso rappresentante, ma anche un comportamento colposo del rappresentato, tale da ingenerare nel terzo la ragionevole convinzione che il potere di rappresentanza sia stato effettivamente e validamente conferito al rappresentante apparente. (Dichiara inammissibile, CORTE D'APPELLO ROMA, 02/05/2012).

(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 18519 del 13 luglio 2018)

Cass. civ. n. 10600/2016

L'azione che tende a far dichiarare l'inefficacia del negozio nei riguardi del preteso rappresentato non è soggetta alla prescrizione quinquennale prevista dall'art. 1442 c.c., che colpisce solo l'azione di annullamento, ed è invece imprescrittibile.

(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10600 del 23 maggio 2016)

Cass. civ. n. 12179/2014

In materia di rappresentanza, il principio dell'apparenza del diritto a tutela dell'affidamento del terzo contraente non trova applicazione nei confronti degli gli enti pubblici attesa la presunzione di conoscenza delle norme di legge che ne disciplinano in modo inderogabile la rappresentanza esterna, dovendosi tener conto che la volontà della P.A., esprimendosi in modo preciso e non ingannevole attraverso atti formali, emessi all'esito di un iter dettagliatamente descritto dalla legge, del quale i terzi hanno la possibilità di rendersi edotti, esclude, di norma, la configurabilità di un comportamento colposo dell'ente.

(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 12179 del 30 maggio 2014)

Cass. civ. n. 24133/2013

Il contratto concluso dal rappresentante senza potere non è nullo e neppure annullabile, ma soltanto inefficace nei confronti dello pseudo-rappresentato, fino all'eventuale ratifica di questo, e tale inefficacia (temporanea) è rilevabile unicamente su eccezione dello pseudo-rappresentato e non d'ufficio.

(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 24133 del 24 ottobre 2013)

Cass. civ. n. 3787/2012

In tema di rappresentanza, possono essere invocati i principi dell'apparenza del diritto e dell'affidamento incolpevole allorché non solo vi sia la buona fede del terzo che ha stipulato con il falso rappresentante, ma anche un comportamento colposo del rappresentato, tale da ingenerare nel terzo la ragionevole convinzione che il potere di rappresentanza sia stato effettivamente e validamente conferito al rappresentante apparente.

(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3787 del 9 marzo 2012)

Cass. civ. n. 12039/2010

La prescrizione del diritto del terzo al risarcimento del danno, e ai relativi interessi, nei confronti del "falsus procurator", decorre dalla conclusione del contratto perché il fatto costitutivo della responsabilità extracontrattuale di questi è il suo comportamento illecito, che ingenera l'affidamento incolpevole del terzo contraente sulla validità del contratto, e non la definitiva inefficacia di esso (come nel caso in cui sia decorso inutilmente il termine assegnato allo pseudo-rappresentato per la ratifica, ovvero sia scaduto il termine per la stipula del definitivo).

(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12039 del 17 maggio 2010)

Cass. civ. n. 3364/2010

Nei contratti formali, per i quali è richiesta la forma scritta "ad substantiam", il principio dell'apparenza del diritto non può trovare applicazione rispetto alla rappresentanza, atteso che per i suddetti contratti sussiste un onere legale di documentazione della procura, dalla cui mancanza si deve dedurre l'esistenza di una colpa inescusabile dell'altro contraente.

(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3364 del 12 febbraio 2010)