ACQUISTO IMMOBILE DA EREDE APPARENTE: RISCHI

Lo studio legale dell'Avv. Nicola di Stefano con sedi a Roma Eur e Milano Repubblica assiste e tutela l'acquisto di un immobile in caso di acquisto effettuato da soggetto non legittimato ovvero non titolare dell'immobile venduto per circostanze originarie o sopravvenute al rogito stesso. In tali circostanze è necessario agire tempestivamente per non perdere l'immobile acquistato poichè in alternativa si può solamente agire per richiedere un risarcimento danni al dante causa.

La vendita di un immobile da parte di un erede apparente è valida e tutela il terzo acquirente se avvenuta in buona fede, a titolo oneroso e con trascrizione anteriore alla domanda giudiziale del vero erede. Il terzo deve ignorare la reale situazione, salvo che il vero erede non abbia già trascritto il suo acquisto. 

1. Rischio per l'Acquirente: 

Acquisto da persona che appare erede legittimo, ma poi in seguito ad un testamento o ad un altro erede ne viene contestata la titolarità.

Se la trascrizione del vero erede avviene prima, la vendita non è opponibile a quest'ultimo.

Per questo, è fondamentale verificare la continuità delle trascrizioni dal defunto agli eredi. 

In questa situazione, l’intervento del notaio potrebbe non essere sufficiente, e l’acquirente rischia di perdere la proprietà dell’immobile, ritrovandosi a dover avviare costose azioni legali per ottenere un risarcimento.

2. I Requisiti per la Validità dell’Acquisto:

La Cassazione ha precisato che, per essere tutelato, l’acquisto dall’erede apparente deve soddisfare tre condizioni fondamentali:

A. Onerosità: L’acquisto deve essere avvenuto a fronte di un corrispettivo (es. compravendita) e non a titolo gratuito (es. donazione).

B. Buona Fede: L’acquirente deve dimostrare di aver ignorato, senza colpa, di ledere il diritto del vero erede. Non è una buona fede presunta, ma deve essere provata sulla base di elementi concreti che giustifichino il suo affidamento.

C. Priorità della Trascrizione: Per i beni immobili, la trascrizione dell’atto di acquisto del terzo deve essere anteriore alla trascrizione della domanda giudiziale con cui il vero erede contesta il titolo ereditario. Questo è un requisito cruciale per la certezza dei traffici giuridici (Cass. Civ. Sez. 2 Num. 16517 Anno 2024).

A queste condizioni, l’acquisto resta valido anche se il testamento su cui si basava la vendita si rivela falso, a vantaggio della sicurezza della circolazione dei beni.

3. Qui di seguito in sintesi i punti essenziali nella vendita di immobile da erede apparente:

• Definizione: L'erede apparente è colui che, basandosi su indizi oggettivi (es. testamento poi annullato), appare come vero erede pur non essendolo.
• Tutela del Terzo (Art. 534 c.c.): L'acquisto è salvo se il terzo acquirente è in buona fede (ignorava la reale situazione senza colpa) e l'atto è a titolo oneroso.
• Priorità della Trascrizione: Per gli immobili, la tutela scatta solo se la trascrizione dell'acquisto dall'erede apparente è anteriore alla trascrizione del vero erede o della domanda giudiziale contro l'apparente.
• Diritti del Vero Erede: Il vero erede può agire per la restituzione dei beni o del prezzo/corrispettivo ricevuto dall'apparente, ma non può recuperare l'immobile dal terzo in buona fede che ha trascritto per primo. 

Lo studio legale dell'Avv. Nicola di Stefano con sedi a Roma Eur e Milano Repubblica assiste e tutela l'acquisto di un immobile in caso di acquisto effettuato da soggetto non legittimato ovvero non titolare dell'immobile venduto per circostanze originarie o sopravvenute al rogito stesso. In tali circostanze è necessario agire tempestivamente per non perdere l'immobile acquistato poichè in alternativa si può solamente agire per richiedere un risarcimento danni al dante causa.