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PROPOSTA ACQUISTO - PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA - RESPONSABILITA’ DELLA AGENZIA IMMOBILIARE

Corte di Cassazione Civile Sez. II, Sentenza n. 20512 dep. 29/09/2020 (Commento)

L “agente immobiliare” come noto ha il compito di mettere in contatto parte venditrice ed acquirente per la conclusione di un affare una compravendita. Nella pratica è sovente il ricorso alla figura del mediatore immobiliare in quanto non è agevole mettere d’accordo le parti sui vari aspetti della trattativa e la prestazione di un professionista spesso risulta essere determinante.

Inoltre, chi intende vendere o acquistare casa decide di ricorrere alla mediazione immobiliare anche per evitare brutte sorprese, quali ad es. abusi edilizi, difformità e/o irregolarità urbanistiche, oneri o vincoli gravanti sull’immobile, ecc..

Nell’ambito del mandato di agenzia, infatti, il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione dello stesso. Infatti, come affermato dall’articolo 1759 cc: “Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite”.

Nella Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942 si precisa al riguardo che “il mediatore deve informare le parti di ogni circostanza relativa all'affare che possa influire sulla valutazione della sua convenienza (art. 1759 del c.c., primo comma)”

In particolare, il dovere di informazione che incombe sul mediatore è espressione del generale dovere di buona fede e correttezza che incombe sulle parti del rapporto obbligatorio (1175 c.c.), qui relativo, nello specifico, alla fase delle trattative tra i soggetti che si accingono a contrarre (1337, 1338 c.c.).

Ciò è stato anche recentemente affermato dalla Corte di Cassazione nella sentenza n.20512 del 29 settembre 2020, dove la Corte sottolinea l’onere di diligenza del mediatore all’interno del contratto di mediazione immobiliare, e dunque il dovere di informare le parti delle circostanze a lui note che possono influire sulla sicurezza dell’affare, tra cui rientra anche, la capacità patrimoniale (cioè solvibilità) delle parti.

Il caso in questione affrontato dalla Corte di Cassazione ha visto protagonista una signora che aveva sottoscritto un contratto preliminare di compravendita di un immobile, versando al promittente venditore la caparra di euro 70.000,00.

Il promittente venditore successivamente non aveva trasferito l’immobile (vendendolo nel frattempo ad un terzo), e non ha neanche provveduto a restituire la somma alla signora per il semplice fatto che non aveva alcuna disponibilità economica, se non quell’unico bene immobile oggetto del preliminare e peraltro era stato dichiarato fallito pochi anni prima del fatto.

La signora agiva in giudizio contro la società di mediazione immobiliare, che le aveva dato informazioni sulla situazione economica del promittente venditore, per il risarcimento del danno subito consistito nella mancata restituzione della caparra e nel costo della mediazione.

Sia nel primo che nel secondo grado di giudizio, la domanda della signora era stata respinta, in quanto il Tribunale e la Corte d’appello avevano ritenuto la capacità patrimoniale del venditore un elemento non rilevante ai fini della diligenza del mediatore.

La signora pertanto agiva in Cassazione deducendo la violazione delle norme ex articoli 1759, 1175 e 1176 c.c. e L. n. 39 del 1989, poiche’ il la Corte di Appello di Roma non ha rilevato che il mediatore, fornendo notizie non veritiere su una delle parti interessate all’affare non ha osservato il suo obbligo professionale di diligenza, posto che le condizioni soggettive rilevanti, riguardanti le parti del rapporto contrattuale da concludere, rientrano tra le notizie che il mediatore deve fornire alla parte interessata.

Deduceva altresì la violazione della norma ex articolo 1759 c.c., in quanto la Corte territoriale ha affermato che la capacita’ patrimoniale del venditore era elemento non rilevante ai fini della diligenza del mediatore che, invece, ha l’obbligo d’interessarsi e della liberta’ del bene da pesi ed oneri e della solvibilita’ del solo soggetto promissario acquirente.

La ricorrente, infine, rilevava la violazione delle norme in tema di onere probatorio ex articoli 1759 e 2695 c.c. – rectius articolo 2697 c.c., posto che la Corte capitolina non ha rilevato che, nel rapporto mediatorio, era suo onere dimostrare il pregiudizio subito mentre era onere probatorio del mediatore provare d’aver agito secondo la diligenza imposta dalla legge a detta figura professionale.

La Corte accoglieva il ricorso della signora ritenendo responsabile il mediatore a norma dell’art. 1759 c.c. affermando che “è consolidato insegnamento di questa Suprema Corte che concorre onere di diligenza in capo al mediatore di informare le parti di tutte le questioni, a lui note, influenti sulla sicurezza dell’affare. E di certo la capacità patrimoniale delle parti, specie in presenza della dazione di somma a titolo di anticipo di pagamento o caparra – come avvenuto nella specie -, appare inconfutabilmente un elemento di rilievo per la sicurezza dell’affare, nel senso che parte promissaria acquirente deve poter confidare nel recupero della somma anticipata in caso di inadempienza della controparte agli obblighi assunti con il contratto preliminare.”.

Per quando riguarda l’onere della prova, poi, la Corte afferma che non compete alla parte promissaria acquirente dimostrare che se avesse saputo della situazione economica del venditore avrebbe agito diversamente, ma spetta al mediatore fornire prova liberatoria e dimostrare di aver assolto al suo compito.

La funzione del mediatore immobiliare è dunque assai delicata nell’ambito delle operazioni di compravendita motivo per il quale è necessario non solo per chi compra ma anche per chi vende tutelarsi adeguatamente in sede di trattativa per evitare sgradevoli sorprese e danni difficilmente ristorabili.

Roma-Milano, 1.3.2021

Avv. Nicola di Stefano

 

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