Domanda ex art. 2932 cc senza contratto scritto

Esame di un caso pratico affrontato dal ns studio legale..

1. Assenza di contratto preliminare in forma scritta

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare deve rivestire la forma scritta ad substantiam ai sensi del combinato disposto degli articoli 1350 n. 1 e 1351 del codice civile. Come affermato dalla Cassazione civile n. 27746 del 2025, "il requisito della forma scritta ad substantiam è soddisfatto anche mediante scritti non contestuali, essendo sufficiente che dal contesto documentale complessivo sia desumibile l'incontro della volontà delle parti su tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo".
Tuttavia, nel caso di specie non esiste alcuna scrittura privata sottoscritta da entrambe le parti. La documentazione agli atti evidenzia:
• Una bozza di atto notarile mai stipulata (datata 30 maggio 2025) che non può costituire contratto preliminare, trattandosi di mero progetto di rogito mai perfezionato
• Corrispondenza email tra le parti e il notaio contenente richieste di documenti e conferme organizzative
• L'invio di documentazione da parte del sig. XXX (estratto matrimonio) e la manifestazione di disponibilità del sig. YYY.

2. I facta concludentia non suppliscono al difetto di forma
 

La giurisprudenza è costante nel ritenere che per i contratti formali il requisito della forma scritta non può essere sostituito da comportamenti concludenti. Come affermato dalla Cassazione civile n. 38803 del 2021, "nei contratti formali, tra cui il contratto preliminare di compravendita di beni immobili, le cause modificative o estintive del rapporto devono risultare da fattori prestabiliti dalle parti nello stesso contratto e devono essere comunque espresse nella forma richiesta per il contratto al quale si riferiscono".
Analogamente, la Cassazione civile n. 36039 del 2023 ha chiarito che "il comportamento successivo alla stipulazione delle parti può essere valorizzato ai sensi dell'art. 1362 cod. civ. al fine di interpretare il contenuto dell'accordo, ma non può essere utilizzato per ritenere che i contraenti abbiano attribuito all'accordo un contenuto diverso da quello che era stato pattuito".
Nel caso in esame, i comportamenti delle parti (invio documenti, richieste al notaio, manifestazioni di disponibilità) potrebbero al più costituire trattative preliminari o manifestazioni di interesse, ma non integrano un contratto preliminare valido in assenza di forma scritta.

3. La bozza notarile non costituisce prova del preliminare

La bozza di atto predisposta dal notaio ZZZZ contiene sì l'indicazione degli assegni di intermediazione e fa riferimento a un "deposito prezzo", ma si tratta di elementi inseriti dal professionista sulla base delle informazioni ricevute, non di dichiarazioni negoziali sottoscritte dalle parti.
Come evidenziato dal Tribunale di Perugia nella sentenza n. 461 del 2025, "il contratto preliminare di compravendita immobiliare, per essere valido, deve rivestire la forma scritta ad substantiam richiedendo un atto che contenga la manifestazione della volontà di entrambe le parti di concludere il contratto, posto in essere al fine specifico di manifestare tale volontà. Non è sufficiente un qualsiasi documento da cui risulti la precedente stipulazione".

4. Impossibilità di azione ex art. 2932 c.c.

L'articolo 2932 del codice civile consente di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso quando "colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione". Tuttavia, come chiarito dalla giurisprudenza costante, l'azione presuppone l'esistenza di un valido contratto preliminare.
Il Tribunale di Nola nella sentenza n. 1985 del 2024 ha affermato che "in assenza delle sottoscrizioni delle parti, il contratto deve ritenersi non perfezionato e quindi inesistente; qualora invece fosse intervenuto un accordo orale, il contratto sarebbe nullo per difetto di forma scritta. In entrambi i casi, sia la domanda di restituzione del doppio della caparra confirmatoria sia la domanda di risarcimento danni per inadempimento risultano infondate, in quanto presuppongono l'inadempimento di obbligazioni derivanti da un contratto che, nella fattispecie, o non esiste o è nullo".
Analogamente, il Tribunale di Bari nella sentenza n. 3274 del 2024 ha ribadito che "il requisito della forma scritta ad substantiam richiesto dall'art. 1351 c.c. non è soddisfatto dalla sottoscrizione del promittente venditore apposta esclusivamente a margine delle quietanze di pagamento inserite nel documento, in assenza di sottoscrizione sia delle pagine contenenti le clausole negoziali sia dell'ultima facciata del contratto".

5. Impossibilità di prova per testimoni o presunzioni

Come chiarito dalla Corte d'Appello di Roma nella sentenza n. 1654 del 2025, "il requisito della forma scritta ad substantiam comporta che l'identificazione delle parti contraenti deve avvenire esclusivamente attraverso il documento scritto, con la conseguenza che è precluso il ricorso a prove orali, quali l'interrogatorio formale o la prova testimoniale, ovvero a presunzioni per accertare l'identità di una delle parti del contratto".
Conclusioni e alternative percorribili
In assenza di un contratto preliminare valido, l'azione ex art. 2932 c.c. è giuridicamente impraticabile. Una diffida ad adempiere fondata su tale azione sarebbe priva di fondamento giuridico e potrebbe esporre il cliente a richieste di risarcimento per lite temeraria.

Tutele alternative esperibili

Tuttavia, il sig. YYY non è privo di tutela. Sulla base della documentazione, potrebbero essere valutate le seguenti azioni:
• Responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c.: Se il sig. XXX ha condotto trattative in modo scorretto, facendo affidamento al promissario acquirente sulla conclusione del contratto e poi ritirandosi senza giustificato motivo, potrebbe configurarsi una responsabilità per rottura ingiustificata delle trattative, con diritto al risarcimento dell'interesse negativo (spese sostenute, occasioni perdute).
• Azione di accertamento negativo: Potrebbe essere utile agire per far accertare giudizialmente l'inesistenza o nullità di qualsiasi vincolo contrattuale, al fine di cristallizzare la situazione giuridica.
• Eventuale mediazione obbligatoria: Prima di qualsiasi azione giudiziale in materia di diritti reali, è necessario esperire il tentativo di mediazione obbligatoria ex D.Lgs. 28/2010.

Lo studio legale LTD Roma Eur e Milano, ed in particolare l'Avv. Nicola di Stefano immobiliarista a Roma Eur, offre consulenza e assistenza legale riguardo al trasferimento degli immobili mediante sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. a seguito di inadempimento del venditore alla promessa di vendita, previa verifica della esistenza dei requisiti della legge urbanistica e la conformità dell'immobile dal punto di vista castale e planimetrico per tutelare l'acquisto ed evitare la declaratoria di nullità della citazione da parte del giudice.