Lo Studio legale e tributario LTD dell'Avv. Nicola di Stefano con sede in Roma Eur Palasport e Milano Repubblica offre consulenza assistenza legale specialistica nel diritto tributario ed immobiliare, al fine di tutelare i diritti del contributo che si vede notificare un avviso di accertamento palesemente illegittimo da parte della agenzia delle entrate per la maggiore imposta di registro rispetto a quela dichiarata nell'atto di compravendita nonostante la prova documentale che il valore dell'immobile è ben al di sotto rispetto a quello rilevabile dai criteri OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare).  

Qui di seguito un Caso Pratico affrontato con successo dal nostro studio legale avente ad oggetto la compravendita di un locale negozio al centro di Roma (cat. C/1)

L'operazione: Il Sig. XXXXXXX (venditore, privati-eredi) e il Sig. YYYYYYYYYYY (acquirente, una società) stipulano un rogito notarile per la compravendita di un immobile commerciale (cat. C/1).

Il prezzo dichiarato in atto: 320.000 €.

Le imposte versate al rogito: 

Trattandosi di un immobile commerciale tra privati/società, non si applica il meccanismo del "prezzo-valore". 

L'imposta di registro si paga sul valore effettivo del bene (aliquota al 9%): 28.800 € versati dall'acquirente.

L'intervento dell'Agenzia delle Entrate

A distanza di circa 20 mesi dalla registrazione dell'atto (pienamente entro i termini di decadenza di 2 anni), l'Agenzia delle Entrate effettua un controllo incrociato e notifica un Avviso di Rettifica e Liquidazione a entrambe le parti.

La contestazione del Fisco:

L'ufficio ritiene che il valore d'atto (320.000 €) sia troppo basso. Consultando le Quotazioni OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) per quella specifica zona, rileva che il valore medio di mercato è di 3.500 €/mq. Essendo il negozio di 150 mq, il Fisco ridetermina il valore venale in 3500 € x 150 mq = 525000 €.

Il calcolo della maggiore imposta richiesto:

- Valore rettificato dall'Agenzia: 525.000 €

- Valore dichiarato dalle parti: 320.000 €

- Maggior valore accertato (differenza): 205.000 €

- Maggiore Imposta di Registro dovuta (9% di 250.000 €): 22.500 €

- Le sanzioni e gli interessi: L'ufficio applica la sanzione amministrativa standard (pari al 100% della maggiore imposta): 22.500 €, più gli interessi di mora.

- Totale richiesto nell'avviso: Circa 40.000 €.

L'Ufficio ha completamente disatteso l'autotutela del contribuente il quale aveva legittimamente e opportunamente allegato una perizia di stima asseverata e giurata in Tribunale che attestava il pessimo stato conservativo e l'inutilizzabilità dell'immobile al momento della vendita. Peraltro tale perizia risultava allegata stesso nel rogito di compravendita in questione.

La vicenda in oggetto consente di affrontare la questione della verifica fiscale della maggiore imposta di registro con più ampio respiro.

La perizia è l'arma di difesa più potente a disposizione per il contribuente in quanto sposta completamente l'onere della prova a carico del Fisco e smonta le presunzioni standard dell'Agenzia delle Entrate.

La perizia essendo giurata davanti a un pubblico ufficiale (cancelliere o notaio), il perito assume responsabilità penali sulla veridicità dei fatti. Non è una semplice "opinione", ma una prova tecnica formale dirimente in sede di contenzioso dinanzi al giudice tributario.

Superamento dei valori OMI: 
La Cassazione ha stabilito che le medie OMI sono stime astratte che presuppongono un immobile in stato "normale". La perizia dimostra invece che l'immobile non è in stato normale, rendendo i calcoli statistici dell'Agenzia del tutto inapplicabili in questo caso.

Inutilizzabilità commerciale: 
Se l'immobile non è idoneo all'uso previsto (es. infiltrazioni, impianti fuori norma, problemi strutturali), il suo valore di mercato crolla drasticamente rispetto alla media della zona. Il prezzo inferiore che hai dichiarato è quindi pienamente giustificato.

Come procedere operativamente (Passo dopo passo)

1. Attivare l'Accertamento con Adesione (Entro 60 giorni dalla notifica) prima di depositare un eventuale ricorso. 

- Utilizzare la perizia come strumento di pressione per chiudere la pratica bonariamente:
- Depositare un'istanza di Accertamento con Adesione presso l'ufficio dell'Agenzia che ha emesso l'atto.
- Allegare copia integrale della perizia giurata e, se disponibili, le foto dello stato di degrado e i preventivi delle ditte edili per i lavori di ripristino.

Cosa succede: 
Durante il contraddittorio, il funzionario del Fisco si renderà conto che, di fronte a una perizia giurata, l'Agenzia perderebbe quasi certamente una causa in Commissione Tributaria. 
Di conseguenza, l'ufficio è fortemente incentivato ad annullare l'atto o a ridurlo fino a recepire il valore indicato dal tuo perito.

2. Il Ricorso in Giustizia Tributaria (Se l'Agenzia non cede)
Se l'ufficio dovesse impuntarsi rifiutando la mediazione, dovrai impugnare l'avviso davanti alla Corte di Giustizia Tributaria:Il tuo avvocato o commercialista depositerà il ricorso inserendo la perizia giurata come documento principale di prova.

I giudici tributari tendono ad annullare gli accertamenti del Fisco quando il contribuente dimostra, con perizia e fotografie, che l'immobile era un "rudere" o necessitava di ristrutturazioni integrali al momento del rogito.

Lo Studio legale e tributario LTD dell'Avv. Nicola di Stefano con sede in Roma Eur Palasport e Milano Repubblica offre consulenza assistenza legale specialistica nel diritto tributario ed immobiliare, al fine di tutelare i diritti del contributo che si vede notificare un avviso di accertamento palesemente illegittimo da parte della agenzia delle entrate per la maggiore imposta di registro rispetto a quela dichiarata nell'atto di compravendita nonostante la prova documentale che il valore dell'immobile è ben al di sotto rispetto a quello rilevabile dai criteri OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare).