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1. Premessa

L'acquisto di un immobile all'estero da parte di un residente fiscale italiano – o con capitali di provenienza italiana – impone di considerare due ordini di implicazioni: quelle civilistiche, relative alla legge applicabile e alla validità dell'atto, e quelle fiscali, che si articolano su più livelli impositivi (monitoraggio, patrimoniale, reddituale). Di seguito un'analisi sintetica ma completa.

2. Profili civilistici: legge applicabile e forma dell'atto

La norma cardine è l'art. 51 della L. 218/1995, secondo cui il possesso, la proprietà e gli altri diritti reali sui beni immobili sono regolati dalla legge dello Stato in cui i beni si trovano (lex rei sitae). La stessa legge disciplina l'acquisto e la perdita dei diritti reali, salve le materie successorie, familiari e contrattuali. Ne consegue che:

• i requisiti di validità sostanziale del trasferimento (capacità delle parti, oggetto, causa) sono regolati dalla legge locale;

• la forma dell'atto è invece regolata dalla legge del luogo in cui l'atto è compiuto, in base ai criteri di collegamento del diritto internazionale privato;

• ai fini della trascrizione in Italia di atti formati all'estero, l'art. 2657 c.c. impone la legalizzazione dell'atto straniero e la forma della sentenza, dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

Sul piano della giurisdizione, l'art. 5 della L. 218/1995 esclude la giurisdizione italiana per le azioni reali aventi a oggetto immobili situati all'estero. Eventuali controversie sulla proprietà dell'immobile dovranno quindi essere radicate dinanzi all'autorità giudiziaria del luogo di ubicazione.

Nella prassi, l'acquirente italiano deve prestare attenzione a: (a) farsi assistere da un legale locale per la due diligence sull'immobile e la conformità dell'atto alla legge del luogo; (b) verificare che il notaio (o pubblico ufficiale) straniero attesti la validità dell'atto secondo la propria legge; (c) ottenere la legalizzazione o l'apostille per l'eventuale utilizzo dell'atto in Italia.

3. Profili fiscali

3.1. Residenza fiscale: il presupposto

L'obbligazione tributaria del residente italiano si estende a tutti i redditi ovunque prodotti (c.d. worldwide taxation), ai sensi dell'art. 3 del TUIR.

La residenza fiscale è definita dall'art. 2, comma 2, TUIR, che individua tre criteri alternativi: iscrizione anagrafica, residenza ex art. 43 c.c. (dimora abituale) o domicilio civilistico (sede principale degli affari e interessi). La Cassazione ha ripetutamente affermato che l'iscrizione AIRE non è elemento determinante per escludere la residenza fiscale in Italia qualora il soggetto abbia nel territorio dello Stato il proprio domicilio, inteso come centro principale degli affari, interessi economici e relazioni personali (Cass. civ., Sez. Trib., n. 28072/2023; Cass. civ., Sez. V, n. 20140/2021; Cass. civ., Sez. V, ord. n. 8286/2022).

3.2. Obbligo di monitoraggio fiscale: il Quadro RW

Il D.L. 167/1990, art. 4 impone alle persone fisiche residenti in Italia che detengono investimenti all'estero o attività estere di natura finanziaria — attraverso cui possono essere conseguiti redditi di fonte estera imponibili in Italia — di indicarli nella dichiarazione dei redditi, compilando il Quadro RW.

L'obbligo sussiste non solo per il proprietario formale ma anche per chiunque abbia la disponibilità di fatto dell'immobile, con potere di movimentazione, anche in assenza di titolarità formale (Cass. civ., Sez. Trib., ord. n. 15406/2025). In caso di cointestazione, ciascun intestatario deve dichiarare l'intero valore e non solo la propria quota, se ha la disponibilità piena del bene (Cass. civ., ord. n. 5964/2024).

Sanzioni. L'omessa compilazione del Quadro RW è sanzionata dall'art. 5 del D.L. 167/1990 con sanzioni proporzionali (dal 3% al 15% degli importi non dichiarati, o dal 6% al 30% per detenzioni in paradisi fiscali). La Cassazione ha chiarito che si tratta di sanzioni autonome, non qualificabili come violazioni meramente formali, applicabili anche in assenza di evasione d'imposta, perché l'obbligo dichiarativo risponde alla finalità di assicurare il monitoraggio dei beni detenuti all'estero quale manifestazione del principio costituzionale di capacità contributiva (Cass. civ., Sez. V, ord. n. 16885/2026; Cass. pen., Sez. III, n. 20649/2025).

Per il ravvedimento operoso è necessario il versamento della sanzione proporzionale ridotta ai sensi dell'art. 13 del D.Lgs. 472/1997; in mancanza, il ravvedimento non si perfeziona e le sanzioni sono dovute in misura piena.

3.3. IVIE: l'imposta patrimoniale sugli immobili esteri

L'art. 19, commi 13-17, del D.L. 201/2011 ha istituito a decorrere dal 2012 l'Imposta sul Valore degli Immobili all'Estero (IVIE), dovuta dai residenti italiani che possiedono immobili all'estero a qualsiasi uso destinati.

• Aliquota: 1,06% del valore dell'immobile.

• Base imponibile: per gli immobili in Paesi UE/SEE con adeguato scambio di informazioni, il valore catastale rivalutato secondo la legislazione locale; in mancanza, il costo d'acquisto o il valore di mercato.

• Esenzioni: l'abitazione principale e pertinenze (tranne categorie A/1, A/8, A/9, per le quali l'aliquota è ridotta allo 0,4% con detrazione di €200). Anche la casa coniugale assegnata al coniuge in sede di separazione o divorzio è esente.

• Credito d'imposta: dall'IVIE si deduce, fino a concorrenza, l'eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato estero. Per i Paesi UE/SEE, il credito si estende anche alle imposte reddituali non già detratte ai sensi dell'art. 165 TUIR.

• Soglia minima: l'imposta non è dovuta se il suo ammontare non supera €200.

• L'IVIE è dovuta proporzionalmente alla quota di possesso e ai mesi di detenzione (il mese con almeno 15 giorni si computa per intero).

3.4. Tassazione IRPEF dei redditi fondiari esteri

I redditi degli immobili situati all'estero sono qualificati come «redditi diversi» ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. f), TUIR.

La disciplina è dettata dall'art. 70, comma 2, TUIR, che distingue due regimi:

• Immobile soggetto a tassazione nello Stato estero: il reddito concorre alla formazione del reddito complessivo nell'ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero per il corrispondente periodo d'imposta. È irrilevante che, per effetto di detrazioni o perdite pregresse, il contribuente non abbia versato imposte nello Stato estero per quell'anno (Cass. civ., Sez. V, ord. n. 30006/2021).

• Immobile non soggetto a tassazione nello Stato estero: il reddito concorre per l'ammontare percepito nel periodo d'imposta, ridotto del 15% a titolo di deduzione forfetaria delle spese.

La ratio della norma è chiara: il discrimine non è il tipo di utilizzo dell'immobile ma la sua soggezione o meno a imposta nello Stato di ubicazione.

Attenzione: per gli immobili all'estero non locati e già assoggettati a IVIE, l'art. 19, comma 15-ter, del D.L. 201/2011 dispone la non applicazione dell'art. 70, comma 2, TUIR, evitando così la doppia imposizione patrimoniale-reddituale sul medesimo cespite. In altre parole, per un immobile all'estero non locato si versa l'IVIE ma non si dichiara alcun reddito fondiario ai fini IRPEF.

3.5. Plusvalenze da cessione

La plusvalenza realizzata dalla cessione di un immobile situato all'estero costituisce reddito di fonte estera ai sensi del D.L. 167/1990, art. 4, in quanto derivante da beni che si trovano fuori dal territorio dello Stato (Cass. civ., Sez. VI, ord. n. 12286/2013).

Ai fini IRPEF si applica l'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, in base al quale la plusvalenza è tassabile se l'immobile è ceduto entro cinque anni dall'acquisto (salva l'esenzione per l'abitazione principale del cedente). La plusvalenza è determinata come differenza tra corrispettivo e costo fiscalmente riconosciuto, ed è assoggettata a tassazione ordinaria IRPEF ovvero, su opzione, a imposta sostitutiva del 26%.

3.6. Credito d'imposta per le imposte assolte all'estero

Ai sensi dell'art. 165 TUIR, se alla formazione del reddito complessivo concorrono redditi prodotti all'estero, le imposte ivi pagate a titolo definitivo sono ammesse in detrazione dall'imposta netta italiana fino alla concorrenza della quota d'imposta corrispondente al rapporto tra redditi esteri e reddito complessivo.

Il credito opera separatamente per ciascuno Stato estero. L'eccedenza di imposta estera può essere riportata in avanti fino all'ottavo esercizio successivo, o all'indietro fino all'ottavo precedente, secondo il meccanismo del carry forward / carry back.

4. La compilazione della dichiarazione dei redditi

Nella dichiarazione dei redditi modello Redditi PF, l'immobile estero rileva ai seguenti fini compilativi:

Procedura operativa sintetica:

1. Quadro RW, Sez. I: indicare il valore dell'immobile secondo i criteri dell'art. 19 D.L. 201/2011 (catastale per Paesi UE/SEE, costo d'acquisto o valore di mercato per altri). Barrare la colonna 17 (solo monitoraggio) se l'IVIE è liquidata nel quadro RM; in caso contrario, utilizzare le colonne 18-20 per la liquidazione diretta nel quadro RW.

2. Quadro RM, Sez. XVI: calcolare l'IVIE applicando l'1,06% al valore imponibile, rapportato alla quota e ai mesi di possesso. Sottrarre il credito d'imposta per imposte patrimoniali estere e verificare la soglia minima di €200. Determinare l'imposta netta da versare.

3. Reddito fondiario estero: se l'immobile è locato, indicare nel quadro RM (o RL) il reddito netto estero convertito in euro al cambio medio di periodo, oppure il canone ridotto del 15%. Se l'immobile non è locato e si versa l'IVIE, non va dichiarato alcun reddito fondiario ai sensi dell'art. 19, comma 15-ter, D.L. 201/2011.

4. Credito d'imposta: indicare nel quadro CE le imposte pagate all'estero a titolo definitivo sui redditi fondiari esteri, per beneficiare della detrazione ex art. 165 TUIR.

5. Considerazioni conclusive

L'acquisto di un immobile all'estero da parte di un residente italiano è un'operazione perfettamente lecita ma che attiva una pluralità di obblighi dichiarativi e impositivi. I profili critici da presidiare sono essenzialmente:

• Civilistici: assistenza di un legale locale per la conformità dell'atto alla lex rei sitae; legalizzazione o apostille per l'utilizzo in Italia.

• Monitoraggio fiscale: compilazione annuale del Quadro RW, con sanzioni autonome anche in assenza di evasione. L'obbligo non è meramente formale e la buona fede non esonera.

• IVIE: imposta patrimoniale dell'1,06%, con credito d'imposta per imposte estere analoghe. Esenzione per l'abitazione principale non di lusso.

• IRPEF: tassazione del reddito fondiario estero solo se l'immobile è locato (escluso l'esonero per immobili non locati già assoggettati a IVIE).

• Plusvalenze: tassazione in caso di cessione infra-quinquennale.

• Convenzioni contro le doppie imposizioni: verificare sempre la Convenzione applicabile tra l'Italia e lo Stato di ubicazione, che può prevedere regole di riparto della potestà impositiva e meccanismi di credito d'imposta più favorevoli.

La complessità della materia rende consigliabile un approccio preventivo, con verifica degli obblighi dichiarativi prima dell'acquisto e una pianificazione fiscale che tenga conto dell'interazione tra i diversi livelli impositivi (monitoraggio, patrimoniale, reddituale) e delle eventuali Convenzioni applicabili.

Lo studio legale tributario LTD presta consulenza ed assistenza legale e fiscale nelle operazioni di acquisto di immobili all'estero mediante l'impiego di capitali presenti in Italia, in sinergia con altri studi professionali presenti sul territorio dove si trova l'immobile da acquistare.  

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