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Scioglimento della comunione ereditaria e divisione giudiziale di immobili totalmente o parzialmente abusivi

1. Premessa e quadro normativo di riferimento

Il presente parere esamina la questione della divisibilità giudiziale di immobili ereditari affetti da abusi edilizi, totali o parziali, alla luce dei più recenti approdi giurisprudenziali.

Il diritto di ciascun partecipante di domandare lo scioglimento della comunione trova fondamento nell'art. 1111 c.c., che riconosce tale facoltà a ciascun condividente, salva la possibilità per l'autorità giudiziaria di stabilire una congrua dilazione non superiore a cinque anni.

In materia ereditaria, l'art. 713 c.c. sancisce il diritto potestativo di ciascun coerede di domandare la divisione.

A tali norme si affiancano le disposizioni sulla divisione ereditaria contenute nel codice di procedura civile, tra cui l'art. 784 c.p.c. sul litisconsorzio necessario e l'art. 791-bis c.p.c. sulla divisione a domanda congiunta.

Il limite fondamentale alla divisione dei beni ereditari, quando tra questi figurino immobili abusivi, è costituito dalla disciplina urbanistica in materia di commerciabilità degli immobili. L'art. 46 del D.P.R. n. 380/2001 e l'art. 40, comma 2, della L. n. 47/1985 sanciscono la nullità degli atti inter vivos aventi ad oggetto diritti reali su immobili privi dei necessari titoli edilizi, ove non risultino dagli atti stessi gli estremi del titolo abilitativo.

È su questo snodo che si innesta la complessa questione della divisibilità degli immobili abusivi in sede giudiziale.

2. L'evoluzione giurisprudenziale: dalle Sezioni Unite del 2019 agli sviluppi più recenti

La materia ha trovato una svolta con la pronuncia delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 25021 del 2019, il cui principio di diritto è stato costantemente ribadito dalla giurisprudenza successiva.

2.1 Il principio delle Sezioni Unite

Le Sezioni Unite hanno affermato che, allorquando tra i beni costituenti l'asse ereditario vi siano edifici abusivi, ogni coerede ha diritto, ai sensi dell'art. 713, comma 1, c.c., di chiedere e ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione ereditaria per l'intero complesso degli altri beni ereditari, con la sola esclusione degli edifici abusivi, anche in assenza del consenso degli altri condividenti. Tale principio è stato recentemente ribadito dalla Cass. civ., Sez. II, ord. n. 5130 del 6 marzo 2026, che ne ha esteso l'applicabilità anche allo scioglimento della comunione ordinaria, osservando che quest'ultima, a differenza di quella ereditaria che ha natura universale, ha sempre ad oggetto le singole cose comuni atomisticamente considerate: il principio vale quindi a maggior ragione per la comunione ordinaria.

2.2 La distinzione tra atti mortis causa e atti inter vivos

La giurisprudenza di merito ha chiarito che la nullità testuale di cui all'art. 46 D.P.R. 380/2001 e all'art. 40 L. 47/1985 colpisce esclusivamente gli atti inter vivos, non le disposizioni testamentarie. Come affermato dalla Corte d'Appello di Roma, sent. n. 4758 del 31 luglio 2025, tale disciplina opera su un piano distinto rispetto alla validità delle disposizioni testamentarie aventi ad oggetto beni abusivi, le quali, in quanto atti mortis causa, non sono colpite dalla medesima sanzione. Tuttavia, l'atto di divisione — sia esso convenzionale o giudiziale — costituisce atto inter vivos, ed è pertanto soggetto alla sanzione di nullità ove non risultino gli estremi del titolo edilizio.

3. La regolarità urbanistica come presupposto della divisione e la rilevabilità d'ufficio

La Cass. civ., Sez. II, ord. n. 10499 del 22 aprile 2025 ha statuito che la regolarità urbanistica degli immobili costituisce un fatto costitutivo della pretesa allo scioglimento della comunione sotto il profilo della possibilità giuridica: il giudice non può disporre la divisione avente ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti. La Suprema Corte ha altresì precisato che la mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio. Non si forma giudicato interno sulla commerciabilità dei beni per la sola emissione della sentenza di primo grado che abbia disposto la divisione, in assenza di una specifica pronuncia sulla regolarità urbanistica.

4. La divisione parziale con esclusione dei beni abusivi: presupposti e limiti

4.1 Autonomia strutturale dei beni abusivi Il principio delle Sezioni Unite non opera in modo automatico. Come chiarito dalla giurisprudenza successiva, la divisione parziale con esclusione dei soli beni abusivi presuppone l'autonomia strutturale di questi ultimi rispetto al resto del compendio. La Corte d'Appello di Roma, sent. n. 3832 del 18 giugno 2025 ha statuito che, nell'ipotesi in cui l'abuso edilizio si sia concretizzato in un ampliamento o in modifiche strutturali dell'immobile oggetto della domanda di scioglimento, privo di autonomia rispetto al fabbricato principale, è preclusa la possibilità di procedere alla divisione giudiziale, non potendo operare il principio della divisione parziale. La mancanza di autonomia strutturale delle opere abusive impedisce la loro separazione dal fabbricato principale, in quanto esse hanno modificato e ampliato l'immobile originario, rendendolo inscindibile. Analogamente, il Tribunale di Cassino, sent. n. 34 del 13 gennaio 2025 ha dichiarato l'improcedibilità della domanda di divisione in un caso in cui l'abuso (trasformazione di un garage in quattro miniappartamenti) riguardava il piano seminterrato costituente la base strutturale dell'intero edificio sovrastante, configurando un unicum inscindibile con il resto del compendio.

4.2 Valutazione oggettiva, non economica La Cass. n. 5130/2026 ha precisato che la valutazione circa l'inscindibilità del bene abusivo da quello regolare deve essere condotta esclusivamente sul piano delle caratteristiche oggettive del bene, restando irrilevante il giudizio sull'opportunità o meno della vendita separata sotto un profilo meramente economico, che ha necessariamente carattere discrezionale. La necessità di costituire servitù o di effettuare frazionamenti catastali non preclude di per sé la divisione parziale.

5. Le ipotesi di abuso parziale e di edifici anteriori al 1967

5.1 Abusi parziali con titolo edilizio esistente Un principio di grande rilevanza pratica, affermato dalla Corte d'Appello di Roma n. 4758/2025 e confermato dalla Cass. n. 5130/2026, è che la nullità testuale colpisce esclusivamente la mancata menzione nell'atto divisionale di un titolo abilitativo che deve realmente esistere e riferirsi all'immobile oggetto di divisione. In presenza di un titolo edilizio reale e riferibile all'immobile, la divisione è ammissibile indipendentemente dalla conformità o difformità della costruzione realizzata rispetto al titolo menzionato. In altre parole: se esiste un titolo edilizio (ancorché l'opera realizzata sia difforme), la menzione di quel titolo nell'atto divisionale rende l'atto valido. La difformità rileva su un piano diverso (sanzionatorio e amministrativo), ma non preclude la divisione.

5.2 Edifici anteriori al 1° settembre 1967 Per gli edifici la cui costruzione sia iniziata anteriormente al 1° settembre 1967, la Cass. n. 5130/2026 ha affermato che ai fini della validità dell'atto traslativo è richiesta soltanto la dichiarazione del proprietario attestante la sussistenza del presupposto cronologico, risultando irrilevante sia la presenza di modifiche edilizie realizzate successivamente e non autorizzate, sia la non veridicità della dichiarazione con la quale il venditore abbia attestato che successivamente a tale data non erano state eseguite modifiche richiedenti titolo abilitativo.

6. Sintesi operativa

Alla luce del quadro normativo e giurisprudenziale esposto, possono trarsi le seguenti conclusioni:

• La divisione giudiziale è sempre preclusa per gli immobili totalmente abusivi (privi di qualsiasi titolo edilizio), che vanno esclusi dalla massa divisibile. • La divisione è ammissibile per gli immobili muniti di titolo edilizio, ancorché le opere realizzate siano difformi dal titolo medesimo: in tal caso è sufficiente la menzione del titolo nell'atto divisionale.

• La divisione parziale con esclusione dei soli beni abusivi è possibile solo se questi ultimi godono di autonomia strutturale rispetto ai beni regolari. Se l'abuso è costituito da ampliamenti, sopraelevazioni o modifiche che rendono il fabbricato strutturalmente inscindibile, la divisione è preclusa per l'intero.

• Per gli edifici anteriori al 1° settembre 1967, la commerciabilità è subordinata alla sola dichiarazione del proprietario attestante il presupposto cronologico.

• La regolarità urbanistica è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio divisionale, senza che si formi giudicato interno sul punto in assenza di espressa pronuncia.

• La divisione a domanda congiunta ex art. 791-bis c.p.c. può rappresentare uno strumento utile per accelerare le operazioni divisionali con l'ausilio di un professionista delegato, ma presuppone la previa verifica della commerciabilità di tutti i beni oggetto di divisione.

7. Riferimenti normativi e giurisprudenziali

Normativa- Art. 713, 720, 1111, 1112, 1113, 1116 c.c.- Art. 784, 791-bis c.p.c.- Art. 46 D.P.R. n. 380/2001- Art. 40, comma 2, L. n. 47/1985 Giurisprudenza- Cass. civ., Sez. Un., n. 25021/2019 - Cass. civ., Sez. II, ord. n. 5130/2026- Cass. civ., Sez. II, ord. n. 10499/2025- Corte d'Appello di Roma, sent. n. 4758/2025- Corte d'Appello di Roma, sent. n. 3832/2025- Tribunale di Cassino.

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