CASO PRATICO

Nel luglio 2023 abbiamo sottoscritto un contratto di locazione con opzione di acquisto, versando:
 
- € 10.000 a titolo di caparra/opzione di acquisto
 
- n. 3 mensilità come previsto dal contratto ovvero i canoni di locazione dal luglio 2023 ad oggi.
 
Il contratto prevede la possibilità di acquistare l’immobile entro 3 anni dalla stipula, con le seguenti modalità:
 
- Acquisto nel primo anno: detrazione del 100% di tutte le somme versate (anche i 10000 euro) dal prezzo di vendita
 
- Acquisto nel secondo anno: detrazione del 70% di tutte le somme versate (anche i 10000 euro) dal prezzo di vendita
 
- Acquisto nel terzo anno: detrazione del 40% di tutte le somme versate (anche i 10000 euro) dal prezzo di vendita
 
Abbiamo esercitato la volontà di acquisto nel secondo anno, tramite PEC, come indicato dai dipendenti della società venditrice. Tale decisione è stata presa a seguito di delibera positiva del mutuo da parte della banca.
 
Il contratto stabilisce che, dal momento dell’espressione della volontà di acquisto, il rogito debba essere stipulato entro 30 giorni dall’invio della PEC/raccomandata.
 
Nonostante ciò, la società ci ha comunicato che il rogito non sarebbe potuto avvenire prima di settembre 2025, senza fornirci alcuna motivazione. La nostra delibera bancaria aveva scadenza il 19 settembre 2025, circostanza di cui il venditore era perfettamente a conoscenza. Tuttavia, non è stato rispettato il termine contrattuale.
 
Per la prima richiesta di mutuo ci siamo affidati a un broker, sostenendo un costo di € 2.300, poi risultato inutile a causa del mancato perfezionamento dell’atto.
 
Da quel momento abbiamo inviato numerose e-mail, PEC e tentato ripetuti contatti telefonici, senza ottenere risposte. 

Ad oggi:

- siamo oltre il termine del secondo anno
 
- ci avviciniamo alla scadenza del terzo anno
 
- abbiamo dovuto richiedere una nuova delibera di mutuo, con ulteriore dispendio di tempo e risorse
 
- la società venditrice continua a non rispondere né alle mail né alle PEC
 
Il prezzo originario dell’immobile era pari a € 179.000. Il contratto prevedeva possibili adeguamenti ISTAT: a luglio 2025 il prezzo risultava aggiornato a € 182.500, valore da noi accettato.
 
Riteniamo tuttavia che eventuali ulteriori aumenti non possano gravare su di noi, considerato che il ritardo è imputabile esclusivamente alla società venditrice.
 
Attualmente la banca ci richiede una proposta di acquisto aggiornata con l’indicazione del prezzo di € 182.500. Abbiamo richiesto formalmente tale documento alla società venditrice tramite PEC, senza ricevere alcun riscontro nonostante ripetuti solleciti.
 
Solo oggi, 20 febbraio, siamo venuti a conoscenza di problemi finanziari afferenti la società costruttrice, ALFA srl, forse i problemi derivano da questo.

 
********************

PARERE SCRITTO

Inquadramento del contratto
Il contratto che avete sottoscritto nel luglio 2023 è un contratto di locazione con opzione di acquisto (comunemente detto "rent to buy"), disciplinato dall'art. 23 del decreto-legge n. 133 del 2014. Si tratta di un contratto atipico che combina elementi della locazione con un diritto potestativo di acquisto da esercitarsi entro un termine prestabilito.

Gli elementi chiave della vostra vicenda
Esercizio dell'opzione nel secondo anno: avete correttamente esercitato la volontà di acquisto tramite PEC, come previsto dal contratto, con diritto alla detrazione del 70% di tutte le somme versate (inclusi i €10.000 iniziali).
Termine contrattuale di 30 giorni: il contratto stabiliva che il rogito dovesse essere stipulato entro 30 giorni dall'invio della PEC/raccomandata.
Inadempimento del venditore: la società ha comunicato che il rogito non sarebbe potuto avvenire prima di settembre 2025, senza fornire motivazioni, violando palesemente il termine contrattuale.

Conseguenze del ritardo:
- Scadenza della delibera bancaria (19 settembre 2025)
- Costi del broker (€2.300) risultati inutili 
- Necessità di richiedere nuova delibera di mutuo
- Passaggio dal secondo al terzo anno con riduzione della detrazione dal 70% al 40%
- Silenzio totale alle vostre comunicazioni
- Inadempimento grave della società venditrice

La giurisprudenza è costante nel ritenere che costituisce inadempimento di non scarsa importanza la condotta del promittente venditore che:

- Non rispetta il termine contrattuale per la stipula del rogito senza giustificato motivo
- Non fornisce la documentazione necessaria per il perfezionamento dell'atto
- Rimane inerte di fronte alle sollecitazioni della controparte

Come chiarito dalla Corte d'Appello di Milano, sentenza n. 1433 del 11 giugno 2025, nei contratti rent to buy l'efficace esercizio del diritto di opzione richiede non solo il rispetto del termine temporale contrattualmente previsto, ma anche l'adempimento delle formalità procedurali stabilite dal contratto, e non costituisce inadempimento del conduttore né violazione dell'obbligo di buona fede la richiesta di regolarizzazione prima di procedere all'invio della documentazione necessaria.

Nel vostro caso, però, la situazione è opposta: siete voi ad aver adempiuto correttamente, mentre la società venditrice è rimasta completamente inerte.

I RIMEDI GIURIDICI

1. Risoluzione del contratto per inadempimento
Potete agire per la risoluzione del contratto per inadempimento della società venditrice ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c., chiedendo:
- La restituzione di tutte le somme versate (€10.000 + 3 mensilità + canoni dal luglio 2023 ad oggi)
- Il risarcimento del danno per:
-- Costi del broker (€2.300)
- Eventuali maggiori oneri per la nuova delibera di mutuo
- Perdita della detrazione del 70% (ora ridotta al 40%)
- Eventuali danni ulteriori documentabili
Come affermato dal Tribunale di Padova, sentenza n. 1424 del 11 settembre 2024, "integra grave inadempimento del promittente venditore la comunicazione erronea o il comportamento che incida sulla programmazione dell'acquirente, quando la differenza temporale sia rilevante e incida sulla possibilità di concludere l'operazione".

2. Esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.)
In alternativa, potreste chiedere una sentenza costitutiva che tenga luogo del contratto non concluso, ai sensi dell'art. 2932 c.c., offrendo il saldo del prezzo al netto delle somme da detrarre secondo il contratto (70% di quanto versato).
Tuttavia, questa soluzione presenta dei rischi:
- Richiede che siate ancora interessati all'acquisto
- Presuppone che abbiate la disponibilità economica immediata
- Potrebbe essere ostacolata dai problemi finanziari della società costruttrice

3. Diffida ad adempiere
Prima di agire in giudizio, è fortemente consigliabile inviare una diffida ad adempiere ai sensi dell'art. 1454 c.c., assegnando un termine (non inferiore a 15 giorni) per:

- Fornire tutta la documentazione necessaria al rogito
- Fissare una data certa per la stipula
- Confermare il prezzo di €182.500 (già accettato da voi)

La diffida deve contenere l'avvertimento che, decorso inutilmente il termine, il contratto si intenderà risolto di diritto.

QUESTIONI CRITICHE

1. Il prezzo e gli adeguamenti ISTAT
Il contratto prevedeva adeguamenti ISTAT. Avete accettato il prezzo di €182.500 a luglio 2025. 
Eventuali ulteriori aumenti NON possono gravare su di voi, considerato che:
- Il ritardo è imputabile esclusivamente alla società venditrice
- Avete esercitato tempestivamente l'opzione nel secondo anno
- La società non ha rispettato il termine contrattuale di 30 giorni
Come chiarito dalla Cassazione Civile, sentenza n. 23366 del 1 agosto 2023, "il principio della esecuzione del contratto secondo buona fede impone ai contraenti di cooperare nella realizzazione del programma contrattuale e quindi di non pregiudicarne con scuse o pretesti la sua positiva conclusione".

2. I problemi finanziari della società costruttrice
La circostanza che la società ALFA srl abbia problemi finanziari è estremamente rilevante e potrebbe spiegare l'inerzia. Questo elemento rafforza la vostra posizione perché:
- Dimostra che l'inadempimento non è occasionale ma strutturale
- Aumenta il rischio che la società non possa mai adempiere
- Giustifica un'azione tempestiva per tutelare le somme già versate
- Se la società dovesse essere sottoposta a procedura concorsuale (concordato preventivo, fallimento, ecc.), la vostra posizione potrebbe complicarsi notevolmente.

RACCOMANDAZIONI OPERATIVE
1. Azioni immediate
Inviate immediatamente una PEC di diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., assegnando un termine di 15 giorni per:

- Fornire la proposta di acquisto aggiornata con prezzo €182.500
- Consegnare tutta la documentazione necessaria al rogito
- Fissare data certa per la stipula entro 30 giorni

Documentate tutto: conservate tutte le PEC, email, tentativi di contatto telefonico, estratti conto dei pagamenti effettuati.

Verificate la situazione della società: fate una visura camerale aggiornata per verificare se ci sono procedure in corso.

Se la diffida rimane senza risposta
Dovrete scegliere tra:

A) Risoluzione + restituzione somme + risarcimento danni (soluzione più prudente se non siete più interessati all'immobile o se la società è in difficoltà)

B) Esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. (se siete ancora interessati all'acquisto e avete la disponibilità economica).

CONCLUSIONI
La vostra posizione è molto forte. La società venditrice è in grave inadempimento per:
- Mancato rispetto del termine contrattuale di 30 giorni
- Silenzio totale alle vostre comunicazioni
- Mancata consegna della documentazione richiesta dalla banca
Il passaggio dal secondo al terzo anno comporta una perdita economica significativa (dal 70% al 40% di detrazione), interamente imputabile alla società.

Vi consigliamo di:
- Inviare immediatamente la diffida ad adempiere
- Valutare attentamente se siete ancora interessati all'acquisto
- Considerare seriamente l'opzione della risoluzione con restituzione delle somme, vista la situazione finanziaria della società
- Agire tempestivamente per evitare che eventuali procedure concorsuali complichino il recupero delle somme versate

Resto a disposizione per assistere nella redazione della diffida ad adempiere e, se necessario, nell'azione giudiziale successiva, previa mediazione civile che in questo ambito è obbligatorio esperire.

Alcune doverose precisazioni:

1. SUL TERMINE DI 30 GIORNI PER IL ROGITO
Il mancato rispetto del termine di 30 giorni costituisce automaticamente inadempimento grave del venditore. Invero la questione è più complessa: la giurisprudenza distingue tra:
- Termine essenziale (la cui violazione legittima lo scioglimento automatico)
- Termine non essenziale (la cui violazione richiede valutazione della gravità dell'inadempimento)
Come chiarito dalla sentenza del Tribunale di Avezzano n. 397 del 9 settembre 2025, "il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce, di norma, termine essenziale, la cui inosservanza legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto. La clausola di stile 'entro e non oltre' non è di per sé sufficiente a integrare il carattere essenziale del termine".

Quindi: bisogna verificare se nel vostro contratto il termine di 30 giorni sia qualificato come essenziale o meno.

2. SULL'ESERCIZIO DELL'OPZIONE
L'esercizio dell'opzione tramite PEC è corretto, tuttavia come emerge dalla Corte d'Appello di Milano, sentenza n. 1433 del 11 giugno 2025, "l'efficace esercizio del diritto di opzione richiede non solo il rispetto del termine temporale contrattualmente previsto, ma anche l'adempimento delle formalità procedurali stabilite dal contratto, quali l'indicazione del nominativo del notaio e la trasmissione della bozza del contratto definitivo nei termini pattuiti".

Quindi: bisogna verificare se il vostro contratto prevede formalità specifiche oltre alla semplice comunicazione PEC.

3. SULLA DETRAZIONE DEL 70% vs 40%
Questo punto è corretto: il passaggio dal secondo al terzo anno comporta effettivamente la riduzione della detrazione dal 70% al 40%, e questo è un danno economico reale imputabile al ritardo del venditore.

4. SULLA RESTITUZIONE DELLE SOMME VERSATE
La disciplina del rent to buy è molto specifica:
Secondo la sentenza del Tribunale di Bari n. 435 del 6 febbraio 2025, "il comma 1-bis dell'art. 23 D.L. 133/2014 ha natura imperativa e non consente deroghe pattizie. La disposizione secondo cui la quota dei canoni imputata al corrispettivo deve essere restituita dal concedente in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto entro il termine stabilito non ammette patti contrari".

MA ATTENZIONE: questa regola vale per il mancato esercizio dell'opzione, NON per la risoluzione per inadempimento.

In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, l'art. 1526 c.c. (richiamato dall'art. 23, comma 5, D.L. 133/2014) prevede che "se la risoluzione del contratto ha luogo per l'inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l'uso della cosa, oltre al risarcimento del danno".

ANALISI DELLA SITUAZIONE

Elementi certi:
✅ Avete esercitato l'opzione nel secondo anno tramite PEC
✅ Il contratto prevedeva rogito entro 30 giorni
✅ La società non ha rispettato il termine
✅ Siete passati dal secondo al terzo anno (perdita detrazione 70% → 40%)
✅ La società non risponde alle vostre comunicazioni
✅ La società ha problemi finanziari

Elementi da verificare:
❓ Il termine di 30 giorni è qualificato come "essenziale" nel contratto?
❓ Il contratto prevede formalità specifiche per l'esercizio dell'opzione oltre alla PEC?
❓ Avete adempiuto a tutte le vostre obbligazioni (pagamento canoni, spese, ecc.)?
❓ La delibera bancaria è ancora valida o è scaduta?

Rimedi corretti:

A) DIFFIDA AD ADEMPIERE (consigliata come primo passo) Inviate PEC con diffida ex art. 1454 c.c., assegnando termine (15 giorni) per:

Fornire documentazione necessaria
Fissare data rogito
Confermare prezzo €182.500

B) RISOLUZIONE + RESTITUZIONE SOMME 
Se la diffida rimane senza risposta, potete chiedere:
- Risoluzione per inadempimento
- Restituzione di TUTTE le somme versate (€10.000 + mensilità + canoni)
- MENO un equo compenso per l'uso dell'immobile
- PIÙ risarcimento danni (broker €2.300, perdita detrazione, ecc.)

C) ESECUZIONE SPECIFICA ex art. 2932 c.c. 
Alternativa se siete ancora interessati all'acquisto, MA:
- Richiede disponibilità economica immediata
- Rischiosa vista la situazione finanziaria della società

IN CONCLUSIONE 

La posizione dell'acquirente è forte ma non automatica. 

Occorre infatti:

- Inviare diffida ad adempiere immediatamente
- Valutare attentamente se siete ancora interessati all'acquisto vista la situazione finanziaria della società
- Agire rapidamente per evitare che eventuali procedure concorsuali complichino il recupero.