Lo studio legale dell'Avv. Nicola di Stefano è specializzato nel ramo ereditario immobiliare ed assiste la propria clientela nella redazione di diffide strumentali all'ottenimento dell'indennità di occupazione come qui di seguito illustrata.

L'attività di assistenza prevede inoltre l'avvio della procedura mediazione civile (in questi casi obbligatoria per legge) e in ultimo l'introduzione del giudizio di divisione ereditaria per la tutela dell'erede e/o legittimario leso dei propri diritti.

Nella divisione ereditaria, l'indennità per il "mancato affitto" (tecnicamente definita indennità di occupazione esclusiva) è dovuta nel momento in cui uno dei coeredi utilizza in modo esclusivo un bene comune, impedendo agli altri di goderne o di trarne profitto.

1. Se uno degli eredi occupa l’immobile ereditato e gli altri sono esclusi dal possesso, questi ultimi possono:

- pretendere il rilascio dell’immobile: tramite diffida stragiudiziale, eventualmente seguita da azione giudiziaria, è possibile ottenere la liberazione dell’immobile e la cessazione dell’uso esclusivo da parte dell’erede occupante;
- chiedere una indennità di occupazione per l’uso esclusivo del bene (art. 1102 c.c. e giurisprudenza costante). Si tratta dei cosiddetti frutti civili dell’immobile, che spettano anche agli altri eredi;
- agire per la divisione giudiziale dell’asse ereditario, se non si trova un accordo bonario. 

In tal caso, l’immobile potrà:

- essere assegnato ad uno dei coeredi con conguaglio;
- essere venduto all’asta con ripartizione del ricavato;
- essere diviso materialmente (se compatibile).

2. L’occupazione abusiva dell’immobile ereditato

A. Quando spetta l'indennità

- Uso esclusivo: Il diritto all'indennità nasce quando un erede occupa l'immobile ereditario (es. la casa del de cuius) escludendo gli altri coeredi.
- Mancato godimento: Gli altri eredi devono aver subito un pregiudizio, ovvero l'impossibilità di utilizzare l'immobile o di affittarlo a terzi.
- Richiesta formale: Sebbene non sempre necessaria per il futuro, una formale richiesta di divisione o di rilascio dell'immobile (diffida) è fondamentale per ottenere il risarcimento per il passato. 

B. Come si determina l'indennità

- Valore di mercato: L'indennità viene solitamente calcolata in base al valore di mercato del canone di locazione che si sarebbe potuto percepire per l'immobile, proporzionalmente alle quote ereditarie degli eredi esclusi.
- Decorrenza: L'indennità è dovuta dal momento in cui l'uso esclusivo è iniziato, o dal momento in cui viene richiesta formalmente, a seconda dei casi. 

C. Aspetti fondamentali nella divisione

- Divisione giudiziale: Se non si raggiunge un accordo (divisione bonaria), gli eredi possono rivolgersi al tribunale, che, oltre a dividere i beni, può condannare l'occupante al pagamento dell'indennità.
- Spese comuni: L'erede che occupa l'immobile non è esentato dal pagamento delle spese condominiali o di manutenzione, anzi, spesso deve accollarsi le spese ordinarie in quanto utilizzatore.
- Immobile non divisibile: Se l'immobile non è comodamente divisibile, il giudice può assegnarlo a uno degli eredi con conguaglio economico, tenendo conto dell'indennità di occupazione maturata. 

D. Limitazioni

- Consenso: Se tutti i coeredi acconsentono, anche tacitamente, all'uso esclusivo da parte di uno di loro, l'indennità potrebbe non essere dovuta.
- Uso non pregiudizievole: Se l'uso da parte dell'erede non impedisce agli altri di utilizzare il bene o di venderlo, non si determina automaticamente un danno, specialmente se non viene allegato un concreto interesse all'uso o all'affitto

3. Alcune sentenze della Cassazione in materia

La Corte di Cassazione stabilisce che l'erede che occupa in via esclusiva un immobile ereditario è tenuto a corrispondere un'indennità agli altri coeredi, ma solo se questi ultimi ne hanno fatto richiesta e sono stati impediti nel godimento del bene (Cass. S.U. n. 33645/2022, Cass. n. 10/2025).

La Cassazione ha chiarito che tale indennità costituisce un debito di valuta e non è soggetta a rivalutazione monetaria automatica (Cass. n. 21664/2024).

La Cass. S.U. n. 33645/2022 chiarisce che il risarcimento nasce dalla perdita concreta della possibilità di godere del bene.

La Cass. n. 2423/2015 stabilisce che l'indennità è dovuta se l'uso esclusivo è contrapposto alla volontà degli altri.

4. Considerazioni finali

È necessario, quindi, attivarsi formalmente con una diffida per far decorrere il diritto all'indennità durante le procedure di divisione ereditaria.

Lo studio legale dell'Avv. Nicola di Stefano è specializzato nel ramo ereditario immobiliare ed assiste la propria clientela nella redazione di diffide strumentali all'ottenimento dell'indennità di occupazione come innanzi illustrata.

L'attività di assistenza prevede inoltre l'avvio della procedura mediazione civile (in questi casi obbligatoria per legge) e in ultimo l'introduzione del giudizio di divisione ereditaria per la tutela dell'erede e/o legittimario leso dei propri diritti.