Contratti di Godimento

Lo studio legale LTD con sedi in Roma Eur e Milano è composto di avvocati esperti nella consulenza legale e fiscale in ambito immobiliare offre assistenza professionale nelle complesse operazioni immobiliari aventi ad oggetto il trasferimento di immobili residenziali e commerciali, anche in corso di lottizzazione e/o costruzione, a partire dalla individuazione delle strategie contrattuali di vendita, passando attraverso la gestione diretta delle trattative di vendita con i clienti finali sino alla predisposizione dei modelli contrattuali che consentano al venditore/costruttore di monetizzare da subito il proprio invenduto ed all'acquirente di prendere immediatamente possesso dell'immobile anticipando solo una minima parte del prezzo finale. 

Fra questi meccanismi contrattuali particolarmente interessante è il cd. “Contratto di Godimento” (CdG) poiché la sua estrema duttilità consente di contemperare, e allo stesso tempo pienamente soddisfare, gli interessi spesso divergenti della domanda ed offerta.



1. Benefici civilistici e fiscali del Contratto di Godimento

Alla luce della nuova normativa, i contratti di godimento:

• sono trascrivibili alla stregua dei preliminari, proprio invocando la norma del 2645 bis c.c.: la trascrizione ha quindi efficacia prenotativa rispetto a tutte le trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli che possa subire il concedente dopo la medesima data;
• Tale efficacia prenotativa della trascrizione è prorogata, in questa specifica ipotesi, a tutta la durata prevista dal contratto di godimento, fino ad un massimo di 10 anni (anziché tre);
• Nel caso in cui oggetto del contratto di godimento godimento sia un immobile di nuova costruzione secondo l’accezione di cui al DLgs 122/2005 si applica il divieto di cui all’art 8 sin dal momento della conclusione del contratto di godimento: sin da tale data il costruttore deve procurare un titolo idoneo alla cancellazione/restrizione dell’ipoteca con liberazione della singola unità oggetto del contratto di godimento, non potendola rinviare al momento della stipula del definitivo. Fa eccezione il caso in cui il locatario-futuro acquirente si accolli una quota del mutuo, debitamente e preventivamente frazionata.
• La Banca che iscrive ipoteca dopo la trascrizione del preliminare, vede la garanzia prevalere sul promittente acquirente (nonostante questi sia primo trascrivente), solo ed esclusivamente nel caso in cui questi si sia accollato il relativo mutuo o una quota di esso debitamente frazionata.
• La trascrizione ha al contempo la medesima efficacia prevista dal 2643 n. 8) c.c. per la locazione ultranovennale: in caso di vendita del bene, la locazione sarà opponibile al successivo avente causa.
• Ai fini della cancellazione della trascrizione in oggetto (ove non faccia seguito il definitivo) si applica l’art 2668 comma 4° c.c., che richiede il consenso manifestato dalle parti interessate.
• In caso di inadempimento da parte del concedente (che si rifiuti di addivenire alla stipula del definitivo), la legge prevede che lo stesso debba restituire al locatario (diligente) la sola parte del canone qualificata come anticipo sul corrispettivo.
• In caso di inadempimento da parte del conduttore (che si rifiuti di addivenire alla stipula del definitivo), la legge prevede che lo stesso debba restituire al concedente (diligente) la detenzione del bene.  Perderà tutti i canoni fino a quel momento versati (sia per la parte relativa al godimento sia per quella costituente acconto sul prezzo), anche se è fatta salva una diversa regolamentazione tra le parti.
• In alternativa alla risoluzione del contratto, la parte che subisce l’inadempimento dell’altra può attivare la tutela di cui al 2932 c.c. (esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre).
• In caso di fallimento del concedente, ai sensi dell’art 67 comma 3) lettera c) della LF, così come per le vendite e per i preliminari trascritti, anche per il contratto di godimento è previsto che lo stesso non sia soggetto a revocatoria fallimentare se:
  • Pattuito un giusto prezzo/canone;
  • Bene abitativo;
  • Destinato a costituire abitazione principale dell’acquirente, suoi parenti o affini entro il 3° grado.
• Sotto il profilo fiscale viene resa omogenea l’aliquota IVA applicabile al contratto di locazione rispetto a quello definitivo di vendita, se avente ad oggetto una abitazione non di lusso ed acquistato da parte di soggetto NON proprietario di altra unità nel medesimo Comune: 4%. In tal modo si supera il problema dell’aliquota IVA al 10% (applicabile per le locazioni senza distinzioni di sorta) che prima rendeva poco conveniente l’istituto del R&B;
• Efficacia della disciplina: essa risulta applicabile anche ai contratti di tal genere stipulati prima della sua entrata in vigore (quindi se ne potrà fare autentica e trascrizione postuma.

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• Rinviando poi la stipula del rogito notarile e, di conseguenza, l’accensione del mutuo, si ottengono altri importantissimi benefici, ed in particolare:
• la possibilità, per l’acquirente, di crearsi uno “storico creditizio”, finalizzato a migliorare il proprio rating per ottenere poi il mutuo con più facilità ed alle migliori condizioni di mercato (non solo in termini di spread ma anche in termini di costi accessori);
• la creazione di una leva finanziaria grazie al quale l’acquirente, versando mensilmente al venditore (costruttore o privato) un importo equivalente ad un normale affitto, se ne vede accantonare il 50% come acconto sul prezzo, elevando così il suo deposito iniziale senza appesantire il proprio bilancio familiare;
• la creazione di una seconda leva finanziaria, derivante dalla posticipazione di tutti i costi e le imposte relative al mutuo ed al rogito notarile;
• un “periodo di prova” durante il quale, se dovessero mutare le proprie esigenze, si può vendere l'immobile ad un terzo soggetto con la semplice cessione della propria contrattualistica, evitando così tutti i costi  del rogito ed ottenendo magari anche un piccolo guadagno.