Acquisto immobile con mutuo agevolazioni fiscali

Il mutuo contratto con una banca per una durata superiore ai 18 mesi, può essere soggetto ad agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette. 

1. In generale, nel caso di mutui contratti per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di una casa qualificabile come “prima casa”, è possibile usufruire di un regime di imposta sostitutiva agevolato pari allo 0,25% sull’importo del mutuo, anziché pagare le ordinarie imposte di bollo, registro ed ipotecaria. 

Inoltre il mutuo, per la prima casa di abitazione consente, di detrarre dalla dichiarazione dei redditi del mutuatario gli interessi e le spese del contratto, entro un certo limite e a determinate condizioni stabilite dalla legge.

Se si tratta di mutui contratti per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di una casa non qualificabile come “prima casa” le parti, al contratto si applica un’imposta sostitutiva nella misura del 2% sull’importo del mutuo.
 
In entrambi i casi, la banca funge da sostituto d’imposta e trattiene direttamente la somma dovuta all’erario, provvedendo poi a versarla a quest’ultimo.

2. Nello specifico, qui di seguito le principali agevolazioni fiscali sui mutui ipotecari contratti per l’acquisto di “prima casa” e “abitazione principale”:

2A. Imposta sostitutiva sui finanziamenti dello 0.25% dell'importo finanziato (invece del 2% previsto sulle seconde case e successive)

(I) Condizioni necessarie

Il finanziamento è erogato per l’acquisto della “prima casa” quindi nell’atto di acquisto e nel contratto di mutuo il compratore deve dichiarare:

Di non essere titolare esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile  oggetto dell’acquisto agevolato.

Di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. L'aliquota dello 0,25% si applica anche se il mutuatario è gia titolare di abitazione per la quale ha già fruito delle agevolazioni "prima casa" a condizione che la rivenda entro 1 anno dalla data dell'atto di acquisto.

Se il finanziamento è cointestato, è necessario che la dichiarazione venga resa da tutti i mutuatari; se l’immobile risulta essere prima casa per uno solo dei cointestatari, si applica la sostitutiva allo 0,25% solo alla quota di mutuo erogato a questi, mentre alla restante quota erogata all’altro mutuatario per il quale non è prima casa si applica l'aliquota del 2%. 

(II) Decadenza dal beneficio

Il contribuente decade dal beneficio se:

l’Amministrazione accerta che le dichiarazioni rese sono mendaci;

Prima che siano decorsi 5 anni dalla data di compravendita per l’acquisto degli immobili in questione, provvede al loro trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito e salvo che entro un anno dall’alienazione (effettuata prima del decorso del quinquennio) proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

In entrambi i casi se l’Amministrazione accerta che il mutuatario non ha diritto all’aliquota dello 0,25 per cento, gli recupera la differenza, pari all’1,75 per cento, tra l’importo ordinario del 2 per cento e l’importo agevolato dello 0,25 per cento, inoltre gli applica una sanzione pari al 30 per cento di detta differenza.

2B. Detrazione IRPEF del 19% degli interessi passivi ed oneri accessori pagati alla banca sul mutuo ipotecario per l’acquisto dell’ abitazione principale.

La detrazione va calcolata su un importo annuo massimo di interessi ed oneri accessori di € 4.000.00 e ripartita tra tutti gli intestatari del mutuo. il beneficio massimo fruibile è di € 760,00.

(I) Condizioni necessarie

Essere intestatari del mutuo ipotecario e proprietari dell'immobile per cui si stipula il mutuo da adibire ad abitazione principale, per sé o per i propri familiari (coniugi, parenti entro il 3° grado ed affini entro il 2° grado), entro 12 mesi dall'acquisto.

Procedere all'acquisto dell'abitazione principale nei 12 mesi precedenti o successivi la stipula del mutuo.
La detrazione quindi spetta da quando l’immobile acquistato con mutuo è adibito ad abitazione principale, non spetta su eventuali rate corrisposte prima.

(II) Il limite di spesa detraibile di € 4.000 comprende:

Interessi passivi;
Oneri accessori (elenco non esaustivo):
Commissione che spetta agli istituti per la loro attività di intermediazione
Spese di istruttoria e di perizia tecnica
Oneri notarili per la stipula del mutuo
Provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti
Penalità per anticipata estinzione del mutuo
Quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione
Imposta per l'iscrizione o la concellazione di ipoteca
Imposta sostitutiva sul capitale prestato.

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui l'immobile non è più utilizzato come abitazione principale.

2C. Detrazione IRPEF del 50% su un importo forfettario dei costi di ristrutturazione:

Se il mutuo ha ad oggetto un immobile ristrutturato (anche diverso dalla prima casa o dall'abitazione principale) spetta la detrazione IRPEF del 50% su un importo forfettario dei costi di ristrutturazione pari al 25% del prezzo di acquisto.

(I) Condizioni necessarie:

L'immobile acquistato deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia riguardanti l'intero edificio. Quindi il beneficio non spetta nel caso di interventi riguardanti solo una parte dell'edificio, anche se rilevante;

Gli interventi devono essere eseguiti dalle stesse imprese venditrici, imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie che provvedono, entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile;

La detrazione si applica quando sono stati effettuati interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell'art. 3 del Testo Unico dell'Edilizia (Dpr 380/2001);

La detrazione deve essere sempre ripartita in 10 rate anuali di pari importo;

Il limite massimo di detrazione ammissibile è di € 96.000 e deve essere riferito alla singola unità abitativa e non al numero di persone che partecipano alla spesa. Di conseguenza, questo importo va suddiviso tra tutti i soggetti aventi diritto all'agevolazione.

Per fruire dell'agevolazione non è necessario effettuare i pagamenti mediante bonifico.

2D. Detrazione Irpef del 50% dell'IVA, Per l'acquisto dal costruttore di case in classe energetica A e B spetta la detrazione Irpef del 50% dell'iva pagata in relazione all'acquisto.

(I) L'agevolazione spetta per i soli acquisti di unità immobiliari sia nuove che ristrutturate:

Effettuati entro il 31 dicembre 2017;

Di classe energetica A o B, attestata dal costruttore;
Ceduti dalle imprese costruttrici delle stesse;

In 10 quote annuali costanti nell'anno in cui sono state sostenute le spese (IVA) e nei nove periodi d'imposta successivi.

Detrazione Irpef del 19% della provvigione pagata all'agenzia immobiliare.

La detrazione va calcolata su un importo di provvigione massimo di € 1.000,00. Beneficio massimo fruibile pari ad € 190,00.

(II) Condizioni necessarie:

L'acquisto dell'immobile deve essere stato effettivamente concluso.

La fattura della provvigione deve essere intestata all'unico proprietario che deve essere il soggetto che sostiene effettivamente l'onere. In caso di comproprietà, la fattura deve essere intestata ad entrambi i comproprietari che detrarranno la provvigione in % pari a quella della proprietà. In caso di fattura intestata ad altra persona non proprietaria ed al proprietario, al fine di consentire la detrazione dell’intero importo all’unico proprietario sarà necessario integrare la fattura, annotando che l’onere per l’intermediazione è stato sostenuto interamente da quest’ultimo. In caso di fattura intestata solo ad altra persona non proprietaria le spese per l’intermediazione non potranno essere detratte da nessuno.

3. Mutuo cd. "under 36" per l'anno 2026: aspetti 

Il mutuo under 36 per la prima casa è stato prorogatofino al 31 dicembre 2027 dalla Legge di Bilancio 2024, quindi sarà pienamente attivo nel 2026, permettendo ai giovani di accedere a condizioni agevolate, come la garanzia statale Consap fino all'80% (per ISEE < 40k €) e agevolazioni fiscali sull'acquisto, a patto di non aver compiuto 36 anni nell'anno del rogito e rispettare specifici requisiti di reddito e valore immobile. 

Requisiti principali

Immobile: Prima casa, residenza principale, non di lusso, valore massimo 250.000 €. 

Garanzia Consap: Copertura dell'80% del mutuo (fino a 250k €) per chi rientra nei requisiti, al posto del 50% standard. 

Agevolazioni fiscali: Sconto su imposte (registro, ipotecaria, catastale) e credito d'imposta. 

Età: Non aver compiuto 36 anni al momento della stipula del rogito. 

ISEE: Non superiore a 40.000 € annui, con maggiorazioni per famiglie numerose. 

Nuove Proposte: Si discute di ulteriori estensioni fino al 2028 e di reintrodurre sconti fiscali maggiori tramite emendamenti alla Manovra 2026, ma le condizioni attuali restano valide. 

Documentazione richiesta: Attestato ISEE, documento d'identità, compromesso e APE (Attestato di Prestazione Energetica) dell'immobile. 

In sintesi, se hai meno di 36 anni e rispetti i parametri di reddito e valore dell'immobile, potrai usufruire del mutuo agevolato anche nel 2026.